Vente de l'immeuble loué et caducité des sûretés du bail commercial : trois lectures de l'article L145-40 du Code de commerce. Par Louis Gloria, Avocat.
La réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 modifie l’article L145-40 du Code de commerce en introduisant une mutation des obligations liées aux sûretés des baux commerciaux, notamment en cas de vente de l’immeuble loué. Cette évolution, bien que présentée comme une clarification, soulève des interprétations divergentes quant à son champ d’application et ses effets concrets, révélant une incertitude juridique majeure pour les acteurs du secteur immobilier.
Quels sont les trois effets principaux attachés à la mutation d’un immeuble loué selon la réforme ?
La réforme introduit un transfert de l’obligation de restitution du dépôt de garantie au nouveau bailleur, une caducité automatique des sûretés (sous réserve de l’interprétation de la locution le cas échéant), et une obligation pour le cédant de restituer les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Pourquoi la doctrine critique-t-elle le renversement opéré par la réforme sur les sûretés comme le cautionnement ou le nantissement ?
La doctrine estime que la réforme prive l’acquéreur des sûretés garantissant la bonne exécution du bail, alors que ces sûretés devraient en principe profiter aux titulaires successifs de l’obligation garantie. Ce renversement est jugé incohérent avec la logique juridique traditionnelle, où les sûretés suivent généralement l’obligation qu’elles garantissent.
Quelles sont les trois lectures possibles de la locution le cas échéant dans l’alinéa relatif à la caducité des sûretés ?
La première lecture, littérale, considère que la caducité frappe toutes les garanties mentionnées, quelle que soit leur nature ou leur stipulation. La deuxième lecture limite la caducité aux garanties déjà destinées à s’éteindre en cas de transmission de la créance, tandis que la troisième lecture restreint la caducité aux garanties dont elle est expressément prévue par leur clause constitutive.
Pourquoi la réforme suscite-t-elle des incertitudes sur son champ d’application, notamment concernant les locaux industriels ?
Le texte vise explicitement les locaux mentionnés à l’article L145-32-1, c’est-à-dire ceux destinés au commerce de détail ou de gros, ou aux prestations de services commerciales ou artisanales. Or, une interprétation extensive pourrait inclure d’autres types de locaux, comme les bureaux ou entrepôts, ce qui étendrait considérablement le champ de la réforme et affecterait les portefeuilles institutionnels.
Ce que ça pourrait changer
Cette réforme complexifie les transactions immobilières en introduisant une incertitude juridique persistante sur la validité des sûretés après une mutation, ce qui pourrait ralentir les ventes ou entraîner des négociations plus longues pour reconstituer les garanties. Les acteurs du secteur devront systématiquement auditer les sûretés existantes et prévoir des mécanismes de reconstitution, sous peine de voir leur sécurité juridique compromise. La prudence s’impose également dans la rédaction des actes de vente pour anticiper les risques liés à l’application de cette disposition d’ordre public.
