Vente de l'immeuble loué et caducité des sûretés du bail commercial : trois lectures de l'article L145-40 du Code de commerce. Par Louis Gloria, Avocat.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, modifie l’article L145-40 du Code de commerce. Elle ajoute trois alinéas à cet article, dont le deuxième alinéa introduit trois effets majeurs en cas de vente d’un local loué à usage commercial : le transfert automatique de l’obligation de restituer le dépôt de garantie au nouveau propriétaire, la caducité de toutes les autres garanties (cautionnements, nantissements, etc.) liées au bail, et une obligation pour le vendeur de restituer les documents et de lever les garanties dans un délai de six mois. Ces dispositions s’appliquent aux mutations intervenant à partir du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi. Le Conseil constitutionnel a validé ce texte, confirmant qu’il ne s’agit pas d’un cavalier législatif, c’est-à-dire d’une disposition sans lien avec le reste du projet de loi.

Jusqu’à présent, la jurisprudence française stipulait que le dépôt de garantie ne se transmettait pas au nouveau propriétaire en cas de vente du local loué. Le vendeur restait donc responsable de sa restitution au locataire. La nouvelle loi inverse cette règle : l’obligation de restituer le dépôt de garantie est désormais transférée au nouveau bailleur, même si les fonds n’ont pas été transmis. Cela signifie que le locataire pourra réclamer son dépôt au nouveau propriétaire, et non plus au vendeur. Cependant, ce transfert ne concerne que l’obligation de restitution, pas les fonds eux-mêmes. Si le vendeur n’a pas versé les sommes au nouveau propriétaire, ce dernier reste redevable envers le locataire, mais pourra se retourner contre le vendeur pour récupérer les fonds.

La loi introduit la caducité de droit des garanties (cautionnements, nantissements, etc.) liées au bail en cas de vente du local. Cela signifie que ces garanties s’éteignent automatiquement, sans besoin d’une clause spécifique dans le bail. Par exemple, une caution personnelle donnée par un tiers pour garantir le paiement des loyers perdra sa validité après la vente. Cependant, cette caducité ne s’applique qu’aux locaux destinés au commerce de détail, de gros, ou aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal, selon l’article L145-32-1 du Code de commerce. Les locaux industriels en sont exclus. La doctrine reste divisée sur l’interprétation de cette mesure, notamment sur l’étendue exacte des garanties concernées.

Le vendeur du local doit, dans un délai de six mois après la vente, restituer au locataire tous les documents relatifs aux garanties (contrats, actes de cautionnement, etc.) et procéder aux mainlevées nécessaires, c’est-à-dire lever officiellement les garanties (par exemple, informer la banque que la caution n’est plus valable). Si le vendeur ne respecte pas ce délai, le locataire peut demander l’exécution forcée de cette obligation sous astreinte (une pénalité financière quotidienne) ou réclamer des dommages et intérêts pour préjudice subi. Par exemple, une garantie à première demande non levée peut immobiliser une ligne bancaire et générer des commissions, constituant un préjudice mesurable.

L’application de la loi soulève deux incertitudes majeures. D’abord, il n’est pas clair si la caducité des garanties ne concerne que les baux conclus ou renouvelés après le 26 mai 2026, ou si elle s’applique à tous les baux existants portant sur des locaux commerciaux. Ensuite, certains estiment que la loi pourrait s’étendre à tous les locaux loués à usage commercial, y compris les bureaux et les entrepôts, alors que la référence à l’article L145-32-1 semble limiter son champ aux seuls locaux de commerce ou de services. Cette ambiguïté crée un risque juridique pour les bailleurs institutionnels, qui pourraient perdre des garanties sans en avoir conscience.

La réforme impose aux bailleurs une vigilance accrue lors de la vente d’un local loué. Ils doivent auditer chaque bail pour identifier la nature des garanties en place, leur montant, leur bénéficiaire et leur date de constitution. Les actifs dont la valeur locative repose sur des locataires fragiles pourraient perdre une partie de leur sécurité financière après la vente, ce qui peut influencer leur prix de cession. De plus, les promesses de vente doivent désormais inclure des clauses spécifiques pour gérer le transfert des dépôts de garantie, la levée des sûretés existantes et la reconstitution de nouvelles garanties après la vente. Ces mesures visent à sécuriser les opérations, mais elles complexifient les transactions.

La loi prévoit un délai de trois mois pour la restitution des clés par le locataire après la fin du bail, mais ce délai peut entrer en conflit avec les règles de liquidation des charges, qui s’achèvent le 30 septembre de l’année suivante. Par ailleurs, des contentieux sont déjà en cours pour tester l’application immédiate de mesures similaires. Certains tribunaux ont refusé d’appliquer rétroactivement une loi modifiant les droits des parties, au nom du droit à un procès équitable garanti par la Convention européenne des droits de l’homme. Cette jurisprudence pourrait inspirer des recours contre la caducité des garanties, notamment pour les cautions souscrites avant l’entrée en vigueur de la loi.