Demande de permis de construire : quand faut-il présenter un tableau indiquant le nombre de logements familiaux ? Par Fabrice Sebagh, Avocat.
Le Conseil d’État a récemment clarifié les règles encadrant la complétude des dossiers de permis de construire, notamment sur l’obligation de fournir un tableau détaillé des logements familiaux. Cette décision illustre une tendance du juge administratif à relativiser l’impact des irrégularités formelles, dès lors qu’elles n’affectent pas l’appréciation de la légalité du projet par l’administration. Elle soulève aussi des questions sur l’interprétation des seuils applicables aux immeubles collectifs, où la surface de plancher dédiée à l’habitation prime sur la surface globale.
Pourquoi le Conseil d’État a-t-il rejeté le recours d’une voisine contre un permis de construire malgré l’absence d’un tableau indiquant le nombre de logements familiaux ?
Le Conseil d’État a considéré que l’absence de ce tableau n’était pas de nature à fausser l’appréciation de l’administration, car le projet ne dépassait pas les seuils déclenchant l’obligation de fournir ce document. Il a ainsi validé la jurisprudence selon laquelle une irrégularité formelle ne suffit pas à annuler un permis si elle n’a pas d’impact sur l’examen du projet.
Quels sont les critères qui déterminent si un immeuble collectif doit respecter une part de logements locatifs sociaux selon l’article L111-24 du Code de l’urbanisme ?
Un immeuble collectif doit respecter cette obligation s’il comporte plus de douze logements ou s’il consacre plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d’habitation. La surface globale de l’immeuble, incluant d’autres usages comme les commerces ou les bureaux, n’est pas prise en compte pour ce calcul.
Comment le Conseil d’État a-t-il interprété la notion de surface de plancher affectée à l’habitation dans le cadre de cette affaire ?
Le Conseil d’État a précisé que seule la surface de plancher destinée à l’habitation est pertinente pour appliquer les seuils de l’article L111-24. Ainsi, un projet avec 787 m² de surface de plancher dédiée à l’habitation, même si sa surface globale dépasse 800 m², échappe à l’obligation de fournir un tableau des logements familiaux.
Ce que ça pourrait changer
Cette décision renforce la sécurité juridique pour les porteurs de projets immobiliers, en limitant les risques d’annulation pour des vices formels mineurs. Elle pourrait aussi inciter les administrations à privilégier une approche pragmatique dans l’instruction des dossiers, tout en soulignant l’importance de bien définir les surfaces à usage d’habitation dans les projets mixtes. Pour les promoteurs, cela implique une vigilance accrue dans la rédaction des documents, notamment pour les immeubles combinant logements et autres usages.
