Demande de permis de construire : quand faut-il présenter un tableau indiquant le nombre de logements familiaux ? Par Fabrice Sebagh, Avocat.
Sur le fondement de l'article L111-24 du Code de l'urbanisme et se référant à sa jurisprudence du 11 février 2025 (Req. n°491009), le Conseil d'Etat précise que le tableau doit être soumis, soit lorsque l'immeuble comporte plus de douze logements, soit lorsqu'il est consacré plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d'habitation.
En 2026, une habitante a contesté un permis de construire obtenu par une société pour démolir une maison et un garage, et construire un bâtiment de 12 logements collectifs sociaux, un commerce et un pôle médical sur un terrain de 422 m² à Cergy-Pontoise. Après un rejet de son recours par le maire et le Tribunal administratif, elle a saisi le Conseil d’État, estimant que le dossier était incomplet. Elle reprochait notamment l’absence d’un tableau obligatoire indiquant le nombre de logements locatifs familiaux. Le Conseil d’État a examiné deux aspects : la complétude du dossier architectural et l’obligation de fournir ce tableau.
Le dossier de permis de construire doit inclure des documents graphiques ou photographiques montrant l’insertion du projet dans son environnement (impact visuel, traitement des abords). Selon le Code de l’urbanisme (articles L431-2 et R431-10), ces documents permettent à l’administration d’évaluer la conformité du projet aux règles locales. Le Conseil d’État a rappelé que des irrégularités mineures, comme l’absence de détails sur les constructions voisines en arrière-plan, n’invalident pas automatiquement le permis. Seules les omissions de nature à fausser l’appréciation de l’administration peuvent entraîner son annulation. En l’espèce, le dossier contenait un document graphique suffisant pour évaluer l’impact visuel depuis un boulevard voisin.
L’article R431-16-3 du Code de l’urbanisme impose aux projets de construction d’immeubles collectifs de fournir un tableau indiquant le nombre de logements locatifs familiaux et la part de logements locatifs sociaux. Ce tableau est obligatoire si le projet dépasse 12 logements ou si la surface de plancher dédiée à l’habitation dépasse 800 m². Le Conseil d’État a précisé en 2025 (arrêt Société Edelweiss Paradise) que cette surface ne concerne que les logements, et non les surfaces mixtes (bureaux, commerces). En 2026, il a appliqué cette interprétation au cas présent : le projet comptait 12 logements et 787 m² de surface habitable, donc en dessous des seuils. La surface globale (incluant commerce et pôle médical) n’était pas prise en compte.
Les seuils de 12 logements ou 800 m² de surface habitable visent à garantir une mixité sociale dans les grands projets immobiliers. Le Conseil d’État a confirmé que les immeubles mixtes (logements + commerces/bureaux) ne sont soumis à cette obligation que si la partie habitable seule dépasse les seuils. Par exemple, un immeuble de 2 000 m² avec seulement 100 m² de logements n’est pas concerné. Cette interprétation évite des obligations disproportionnées pour des projets majoritairement non résidentiels. En l’espèce, le projet évitait donc l’obligation de fournir le tableau, car il restait sous les deux seuils.
Le *Conseil d’État* est la plus haute juridiction administrative française. Dans cette affaire, il a tranché en faveur de la société défenderesse, confirmant que le permis de construire était valable. Il a rappelé que les irrégularités formelles (comme un document graphique incomplet) n’entraînent pas automatiquement l’annulation d’un permis, sauf si elles ont *faussé l’appréciation* de l’administration. Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à limiter les recours abusifs basés sur des détails techniques. Le Conseil a également clarifié l’interprétation des seuils de surface habitable, en s’appuyant sur un arrêt de 2025.
