Le Canada aura besoin de près de 5 millions de nouveaux logements d’ici 2036, calcule la SCHL

Le Canada aura besoin de près de 4,7 millions de nouveaux logements d’ici 2036 pour retrouver le niveau d’abordabilité d’avant la pandémie de COVID-19. Cette estimation provient de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), un organisme public chargé d’analyser le marché immobilier canadien. Pour atteindre cet objectif, le pays devra construire entre 417 000 et 469 000 logements par an pendant dix ans. Ces chiffres sont légèrement inférieurs à ceux estimés en juillet 2025, où la SCHL prévoyait entre 430 000 et 480 000 logements annuels. L’abordabilité est définie comme la part du revenu consacrée au logement, avec un seuil idéal où les dépenses ne dépassent pas 30 % du revenu brut moyen des ménages. Actuellement, le Canada construit environ 231 000 logements par an, soit la moitié de ce qui est nécessaire pour atteindre les objectifs fixés.

Le rythme de construction des logements au Canada ralentit plus vite que la demande, ce qui pose un risque majeur pour l’abordabilité future. En 2026, seulement 131 851 mises en chantier ont été enregistrées entre janvier et juillet, soit une baisse de 4 % par rapport à la même période en 2025. Selon la SCHL, cette tendance pourrait entraîner une pénurie de logements lorsque la demande reprendra, notamment en raison de l’assouplissement actuel du marché. Les coûts élevés de construction et les difficultés de financement des projets immobiliers aggravent cette situation. Les promoteurs immobiliers hésitent à lancer de nouveaux projets, notamment dans le secteur des copropriétés, en raison de la faiblesse du marché.

Le déficit de logements varie fortement selon les régions du Canada. À Toronto, la baisse des prix a amélioré l’abordabilité, mais la construction de logements neufs, en particulier des copropriétés, a fortement diminué, limitant l’offre. À Vancouver, l’abordabilité s’est légèrement améliorée, mais la croissance future de l’offre reste insuffisante face à la demande. Calgary a réduit de près de moitié son déficit grâce à une construction record, mais des défis persistent pour les ménages à faible revenu. Edmonton est le seul grand marché sans déficit, car la construction suit la croissance démographique. En revanche, Montréal et Ottawa voient leur écart de logements se creuser, avec une offre insuffisante pour l’accession à la propriété, notamment en raison d’un manque de copropriétés.

Plusieurs facteurs expliquent cette situation. La croissance démographique, qui avait ralenti, devrait se rétablir dans les grandes villes, augmentant la demande de logements. De plus, certains ménages ont reporté leur projet d’achat en raison de l’inabordabilité, créant une demande refoulée qui pourrait réapparaître dès que les conditions s’amélioreront. La SCHL souligne que sans une augmentation significative de la construction, le Canada risque de se retrouver à court de logements lorsque la demande reprendra. Les coûts de construction élevés et les conditions de financement difficiles freinent également les projets immobiliers, limitant l’offre disponible.