SCI familiale et droit de préférence du locataire commercial. Par Arnaud Boix, Avocat.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 redéfinit les contours du droit de préférence du locataire commercial en excluant les cessions à une SCI familiale, même unipersonnelle, de l’exception prévue pour les transmissions entre proches. Cette interprétation stricte, fondée sur l’autonomie de la personne morale, impose une refonte des stratégies de transmission patrimoniale, alors que la loi du 26 mai 2026 vient par ailleurs recentrer le champ d’application du dispositif sur les seuls locaux à usage commercial ou artisanal.
Pourquoi une SCI familiale ne peut-elle pas bénéficier de l’exception au droit de préférence, même si ses associés sont tous des membres d’une même famille ?
La troisième chambre civile considère que la SCI, en tant que personne morale distincte de ses associés, ne peut être assimilée à une personne physique. L’exception familiale prévue par l’article L145-46-1 du Code de commerce ne s’applique qu’aux cessions directes au conjoint, aux ascendants ou aux descendants du bailleur, et non à une structure sociétaire, quelle que soit sa composition familiale.
Quels sont les risques encourus par un bailleur qui tenterait d’éviter le droit de préférence en vendant un local commercial à une SCI familiale ?
Le bailleur s’expose à la nullité de la vente conclue avec la SCI si le locataire a accepté l’offre de vente régulièrement notifiée. En cas d’acceptation, la vente peut être imposée au profit du locataire, voire exécutée de force. La jurisprudence rappelle que le droit de préférence est d’ordre public et que toute tentative de contournement par une société, même familiale, est vouée à l’échec.
Comment la loi du 26 mai 2026 a-t-elle modifié le champ d’application du droit de préférence ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a précisé la notion de local à usage commercial ou artisanal en excluant explicitement les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts. Désormais, seul le critère de la destination contractuelle ou de l’activité effectivement exercée détermine l’application du dispositif, ce qui réduit son périmètre d’intervention.
Quelles alternatives existent pour une transmission familiale d’un local commercial sans déclencher le droit de préférence ?
Deux voies principales se dégagent : la vente directe du local à un descendant ou un ascendant en personne physique, ou la donation, qui n’entre pas dans le champ du droit de préférence. Cependant, ces montages doivent être conçus avec rigueur pour éviter toute requalification en vente déguisée ou fraude à la loi, notamment en cas de revente ultérieure à une SCI.
Ce que ça pourrait changer
Cette jurisprudence impose une vigilance accrue aux bailleurs et notaires dans la structuration des transmissions patrimoniales, notamment pour les SCI familiales. Les locataires, quant à eux, voient leur protection renforcée, mais doivent agir promptement pour ne pas perdre le bénéfice de leur droit de préférence. À plus long terme, cette décision pourrait inciter à repenser les montages juridiques et fiscaux autour de la transmission des locaux commerciaux, avec un impact sur les stratégies d’investissement immobilier familial.
