SCI familiale et droit de préférence du locataire commercial. Par Arnaud Boix, Avocat.

Le droit de préférence du locataire commercial est une règle française issue de la loi Pinel (18 juin 2014) qui oblige un propriétaire à proposer la vente de son local commercial ou artisanal à son locataire avant de le vendre à un tiers. Ce droit s’applique uniquement aux locaux à usage commercial ou artisanal, comme défini par la loi du 26 mai 2026, qui exclut désormais les bureaux et entrepôts. Le propriétaire doit notifier par écrit le prix et les conditions de vente au locataire, qui dispose d’un mois pour accepter. En cas d’acceptation, la vente doit être conclue dans les deux mois (quatre mois si le locataire emprunte). Si le propriétaire vend à un prix ou des conditions plus avantageuses à un tiers, le locataire doit être informé à nouveau et bénéficie d’un nouveau délai d’un mois. Ce dispositif est d’ordre public, ce qui signifie qu’il s’impose à tous et que son non-respect peut entraîner la nullité de la vente.

Le droit de préférence ne s’applique pas dans plusieurs cas précis, définis par l’article L145-46-1 du Code de commerce. Parmi ces exceptions, on trouve la vente à un conjoint, un ascendant (parent, grand-parent) ou un descendant (enfant, petit-enfant) du propriétaire. Cependant, une jurisprudence récente (arrêt du 5 mars 2026) précise que cette exception ne couvre pas une vente à une SCI familiale, même si celle-ci est composée uniquement de membres de la même famille. En effet, une SCI a une personnalité juridique distincte de ses associés, ce qui exclut l’application de l’exception. D’autres exceptions incluent la vente de plusieurs locaux simultanément ou la vente à un copropriétaire d’un ensemble commercial.

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 illustre cette règle. Une SCI familiale avait vendu un local commercial à une autre SCI créée par son gérant et ses deux enfants, au prix de 450 000 €, avec un paiement échelonné sur 15 ans. Le locataire, un centre de formation, a accepté l’offre de vente, mais la SCI bailleresse a refusé de conclure la transaction, arguant que la vente à une SCI familiale relevait de l’exception familiale. La Cour de cassation a rejeté cet argument, confirmant que seule une vente à une personne physique (conjoint, ascendant ou descendant) échappe au droit de préférence. La SCI, en tant que personne morale, ne peut donc bénéficier de cette exception.

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une entité juridique distincte de ses associés, dotée de la personnalité morale dès son immatriculation (Code civil, article 1842). Cela signifie qu’elle peut posséder des biens, contracter des dettes et ester en justice en son nom propre. Dans l’arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation rappelle que cette autonomie juridique empêche d’assimiler une SCI à ses associés, même s’ils sont tous membres de la même famille. Ainsi, une vente à une SCI, même familiale, ne peut bénéficier de l’exception familiale du droit de préférence, car l’acquéreur n’est pas une personne physique mais la société elle-même. Cette interprétation stricte vise à éviter toute fraude ou contournement de la loi.

Pour transmettre un local commercial à des membres de sa famille tout en évitant le droit de préférence du locataire, plusieurs options existent. La vente directe à un descendant ou un ascendant personne physique est possible, car elle relève de l’exception familiale. La donation (transmission gratuite) est également une solution, car elle ne constitue pas une vente et échappe donc au droit de préférence. En revanche, les montages complexes, comme la revente ultérieure du local par les descendants à leur SCI, peuvent être considérés comme des ventes déguisées et exposent à des risques juridiques. Il est donc crucial d’analyser chaque option en tenant compte des conséquences fiscales et des délais imposés par la loi.

Le notaire joue un rôle clé dans les transactions immobilières, notamment pour vérifier la conformité des ventes avec le droit de préférence. Avant toute cession d’un local commercial, il doit s’assurer que le local entre bien dans le champ d’application de la loi (usage commercial ou artisanal) et que l’acquéreur est éligible à une exception. Dans l’affaire commentée, le notaire avait correctement notifié l’offre de vente au locataire, mais le bailleur a refusé de conclure après l’acceptation. Le notaire doit également conseiller son client sur les risques liés aux montages familiaux et attirer son attention sur les délais stricts à respecter (1 mois pour accepter, 2 ou 4 mois pour conclure la vente).