Mensualisation du loyer commercial : le passif antérieur reste-t-il un obstacle en procédure collective ? Par Morgan Jamet et Fanny Hurreau, Avocats.
La loi n°2026-403 du 26 mai 2026 instaure un droit à la mensualisation des loyers commerciaux pour les preneurs à jour de leurs obligations, mais son application se heurte aux règles des procédures collectives. L’article L.145-32-1 du Code de commerce, en subordonnant ce droit à l’absence d’arriérés, soulève une question cruciale : comment concilier cette condition avec les créances locatives antérieures soumises à la discipline collective ? L’incertitude juridique invite à une analyse des tensions entre deux logiques, l’une objective, l’autre fonctionnelle, qui pourraient façonner les futurs débats contentieux.
Pourquoi la mensualisation des loyers commerciaux pose-t-elle un problème spécifique en cas de procédure collective ?
La mensualisation, subordonnée à l’absence d’arriérés non contestés, se heurte au régime des procédures collectives qui interdit le paiement individuel des créances antérieures. Un preneur peut ainsi être à jour de ses loyers postérieurs au jugement d’ouverture tout en restant redevable de dettes locatives antérieures, sans pouvoir les régler librement. La question centrale est de savoir si ces dettes antérieures constituent encore des arriérés au sens de l’article L.145-32-1, alors qu’elles sont désormais soumises à la discipline collective.
Quels arguments plaident pour une interprétation objective de l’arriéré dans ce contexte ?
Une lecture objective considère que l’arriéré désigne toute dette locative impayée, qu’elle soit antérieure ou postérieure au jugement d’ouverture, tant qu’elle n’a pas été contestée. Cette interprétation s’appuie sur la lettre du texte, qui ne distingue pas selon le moment de naissance de la créance, ainsi que sur les travaux préparatoires de l’amendement CS459 présenté par Stéphane Travert en 2025. Ce dernier a explicitement remplacé le critère d’une action en paiement par celui de l’existence d’un arriéré, renforçant l’idée d’une condition purement comptable.
Pourquoi une interprétation fonctionnelle de l’arriéré pourrait-elle être défendue ?
Une approche fonctionnelle suggère que les effets des dettes antérieures doivent être appréciés à l’aune du régime des procédures collectives, qui neutralise certains effets du non-paiement (comme l’interdiction de poursuivre le débiteur ou de résilier le bail). Selon cette logique, une créance antérieure intégrée à la procédure ne devrait plus produire d’effets individuels défavorables dans la poursuite du bail, comme l’exclusion du droit à mensualisation. Cette lecture vise à éviter que la condition d’absence d’arriérés ne devienne juridiquement impossible à satisfaire pendant la procédure.
Quelle est la portée de la contestation d’une créance locative antérieure en procédure collective sur le droit à mensualisation ?
L’article L.145-32-1 exclut les sommes ayant fait l’objet d’une contestation préalable de la condition d’absence d’arriérés. Or, en procédure collective, une créance déclarée par le bailleur peut être contestée dans le cadre de la vérification du passif. La jurisprudence devra préciser si une telle contestation, qui peut intervenir à différents stades, constitue une contestation préalable au sens du texte. Ce point soulève des risques de stratégies dilatoires, mais aussi des enjeux de cohérence entre les régimes légaux.
Ce que ça pourrait changer
Cette incertitude juridique pourrait freiner l’accès des entreprises en difficulté à la mensualisation, alors que la réforme visait précisément à alléger leur trésorerie. Les bailleurs et les preneurs devront anticiper des débats contentieux pour trancher si le passif antérieur doit être neutralisé ou non. À plus long terme, la jurisprudence pourrait préciser l’articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit des procédures collectives, influençant ainsi la sécurité juridique des contrats en cours.
