Mensualisation du loyer commercial : le passif antérieur reste-t-il un obstacle en procédure collective ? Par Morgan Jamet et Fanny Hurreau, Avocats.
La loi du 26 mai 2026 a consacré, au bénéfice de certains preneurs à bail commercial, un droit à la mensualisation du loyer, sous réserve notamment de l'absence d'arriérés de loyers ou de charges non contestés. Mais comment apprécier cette condition lorsque le preneur est placé en sauvegarde ou en redressement judiciaire et demeure débiteur de loyers antérieurs au jugement d'ouverture, qu'il ne peut plus librement régler ? Entre la lettre du nouvel article L.
Depuis la loi n°2026-403 du 26 mai 2026, les preneurs à bail commercial (commerces de détail, gros, services commerciaux ou artisanaux) peuvent demander à payer leur loyer de manière mensuelle, et non plus trimestrielle ou annuelle. Ce droit est encadré par l’article L.145-32-1 du Code de commerce. Pour en bénéficier, le locataire ne doit pas avoir d’arriérés de loyer ou de charges non contestés. Un arriéré désigne ici une somme due et impayée, sans distinction entre les loyers échus avant ou après une procédure collective. La mensualisation s’applique dès l’échéance suivante du bail, y compris pour les contrats en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi. Ce dispositif vise à soulager la trésorerie des entreprises, notamment celles en difficulté financière.
Lorsqu’un locataire est placé en procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire), son passif antérieur (dettes existantes avant le jugement) est soumis à une discipline collective. Cela signifie que le débiteur ne peut plus payer librement ces dettes, et les créanciers (comme les bailleurs) ne peuvent plus les réclamer individuellement. Les loyers postérieurs au jugement, eux, doivent être payés normalement. Par exemple, un preneur en redressement judiciaire avec un loyer trimestriel de 30 000 € impayé avant le jugement devra déclarer cette dette au passif, mais pourra continuer à payer les loyers trimestriels suivants sans être en retard. Le Livre VI du Code de commerce organise cette séparation entre dettes antérieures et obligations postérieures.
L’article L.145-32-1 interdit la mensualisation si le locataire a des arriérés non contestés. La question se pose : ces arriérés incluent-ils les loyers antérieurs à une procédure collective, même si le débiteur ne peut plus les payer librement ? Une première lecture considère que oui, car le texte ne distingue pas entre dettes antérieures et postérieures. Les travaux préparatoires de la loi confirment cette interprétation : la mensualisation dépend de l’absence de dettes impayées, quel que soit leur statut juridique. Cependant, cette lecture pose un problème pratique, car le débiteur ne peut pas régler ces dettes pendant la procédure collective, ce qui rend la condition juridiquement impossible à remplir.
Une seconde interprétation suggère que les règles des procédures collectives doivent primer. Selon cette approche, une dette antérieure intégrée au passif collectif ne devrait plus produire d’effets défavorables sur la poursuite du bail. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que les clauses résolutoires (permettant au bailleur de résilier le bail en cas d’impayés) ne peuvent plus s’appliquer après l’ouverture d’une procédure collective si les loyers impayés sont antérieurs. Cette logique pourrait s’étendre à la mensualisation : l’existence d’un arriéré antérieur ne devrait pas bloquer le droit à mensualiser les loyers futurs. Le débat reste ouvert, car les deux interprétations s’appuient sur des textes d’ordre public.
L’article L.145-32-1 exclut de la notion d’arriéré les sommes ayant fait l’objet d’une contestation préalable. En procédure collective, une dette déclarée par le bailleur peut être contestée lors de la vérification du passif. La question est de savoir si cette contestation constitue une contestation préalable au sens de la loi. Le texte ne précise pas si cette contestation doit intervenir avant la demande de mensualisation, avant la déclaration de créance ou avant l’ouverture de la procédure. Une contestation abusive (sans fondement sérieux) ne doit pas être utilisée comme tactique pour contourner la condition de mensualisation, mais une contestation légitime pourrait influencer l’application de la loi.
En attendant une clarification jurisprudentielle, les parties doivent adopter une approche prudente. Un preneur en procédure collective souhaitant obtenir la mensualisation doit clairement distinguer dans sa demande les loyers antérieurs (soumis au passif) des loyers postérieurs (doivent être à jour). Le bailleur, de son côté, peut s’appuyer sur l’existence d’un arriéré antérieur pour refuser la mensualisation, mais cette position n’est pas à l’abri d’un recours. L’analyse se concentre sur les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire, où la poursuite de l’activité est centrale. Les règles pourraient différer en cas de liquidation judiciaire, notamment si l’activité est maintenue temporairement.
La question centrale reste de définir ce qu’est un *arriéré* après l’ouverture d’une procédure collective. Faut-il considérer qu’il s’agit d’une notion purement comptable (une dette impayée existe, donc c’est un arriéré) ou fonctionnelle (les effets de cette dette sont neutralisés par la procédure collective) ? Le législateur n’a pas tranché, laissant la jurisprudence future déterminer si l’*arriéré* visé par l’article L.145-32-1 doit être apprécié au regard des seules obligations postérieures au jugement. Cette incertitude juridique pourrait donner lieu à des contentieux, notamment pour les entreprises en difficulté cherchant à alléger leur trésorerie.
