Le vote en AG de copropriété en cas de démembrement de propriété : représentation, sanctions et articulation avec le droit des successions. Par Joan Dray, Avocat.
Le vote en assemblée générale de copropriété en cas de démembrement de propriété soulève une tension structurelle entre la qualité de membre du syndicat, qui garantit un droit d’agir en justice, et la titularité du droit de vote, strictement attribuée à un seul représentant par lot. Dans un contexte où démembrement et indivision successorale se cumulent souvent — notamment après un décès —, cette dissociation expose les assemblées à des risques de nullité, révélant une complexité juridique sous-estimée par les praticiens.
Pourquoi la jurisprudence distingue-t-elle la qualité de membre du syndicat et la titularité du droit de vote en cas de démembrement de propriété ?
La distinction repose sur une logique de protection des intérêts des différents titulaires de droits sur un même lot. La qualité de membre du syndicat (ouverte à l’usufruitier comme au nu-propriétaire) leur permet de contester une assemblée, tandis que le droit de vote ne peut être exercé que par un seul représentant, déterminé par convention, clause de règlement ou règle légale. Cette dissociation évite qu’un titulaire écarté du vote soit privé de tout recours, tout en encadrant strictement la représentation pour éviter les conflits d’intérêts.
Quels sont les risques encourus par une assemblée générale de copropriété si le syndic ne respecte pas les règles de représentation en cas de démembrement ou d’indivision ?
L’assemblée peut être frappée de nullité in globo, et non seulement pour les résolutions concernant le lot litigieux. Cela survient lorsque le syndic convoque un seul titulaire (usufruitier ou nu-propriétaire) sans vérifier l’existence d’un mandataire commun ou d’une indivision non représentée, ou lorsqu’il attribue des tantièmes à des indivisaires pris individuellement. La Cour d’appel de Paris a ainsi sanctionné une convocation unilatérale de l’usufruitier, excluant la nue-propriétaire, par la nullité de l’ensemble des délibérations.
Comment se combinent démembrement de propriété et indivision successorale dans le cadre d’une assemblée générale de copropriété, et quels pièges cela implique-t-il ?
Dans les successions impliquant un usufruit du conjoint survivant et une nue-propriété indivise entre les enfants, deux niveaux de représentation doivent être vérifiés : d’abord, la désignation du représentant de l’usufruitier (souvent le nu-propriétaire par défaut depuis 2020, sauf convention contraire), puis la nomination d’un mandataire commun pour l’indivision des nus-propriétaires. Un syndic qui ne notifie qu’à l’usufruitier, ignorant l’indivision, s’expose à la nullité de l’assemblée, même si la convention de représentation semble valide.
Quelle est la portée du délai de forclusion de deux mois pour contester une assemblée générale en cas de démembrement ou d’indivision ?
Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal, mais sa validité dépend de la régularité de cette notification. Si le procès-verbal est adressé au mauvais titulaire (par exemple, au défunt avant que sa succession ne soit notifiée au syndic), le délai ne commence pas à courir, et la contestation reste possible. Ce point souligne l’importance d’une vérification préalable de l’état des titres et des notifications en vigueur.
Ce que ça pourrait changer
Cette jurisprudence impose aux syndics et aux avocats une rigueur accrue dans la gestion des assemblées impliquant des lots démembrés ou indivis, sous peine de nullités coûteuses. Pour les copropriétaires, elle renforce la protection contre les décisions irrégulières, mais complexifie la préparation des AG, nécessitant une vérification systématique des titres et des mandats. À l’inverse, les praticiens doivent anticiper les risques de contestation en cas de représentation contestable, notamment dans les successions où les conflits familiaux peuvent aggraver les erreurs procédurales.
