Le vote en AG de copropriété en cas de démembrement de propriété : représentation, sanctions et articulation avec le droit des successions. Par Joan Dray, Avocat.

Un lot de copropriété peut être démembré, c’est-à-dire divisé entre un usufruitier (qui en perçoit les revenus ou l’occupe) et un nu-propriétaire (qui en détient la propriété future). Depuis le 1er juin 2020, la loi de 1965 (article 23) désigne par défaut le nu-propriétaire comme représentant de l’usufruitier en assemblée générale (AG), sauf convention contraire notifiée au syndic. Par exemple, un conjoint survivant peut être usufruitier d’un logement tandis que ses enfants en détiennent la nue-propriété en indivision (propriété partagée entre plusieurs personnes). Dans ce cas, les enfants doivent désigner un mandataire commun pour voter, faute de quoi le syndic doit convoquer chacun d’eux individuellement. Une erreur de représentation expose l’AG entière à la nullité, et non seulement la résolution concernée.

La qualité de membre du syndicat de copropriété (qui permet de contester une AG) est distincte du droit de vote, attribué à une seule personne par lot. Ainsi, même si un usufruitier ou un nu-propriétaire n’a pas voté, il peut contester une décision si sa qualité de membre est reconnue. Par exemple, la Cour d’appel de Colmar a jugé en 2017 que l’usufruitier et le nu-propriétaire conservent tous deux cette qualité, même si seul l’un d’eux a voté. Pour le cabinet, cela signifie qu’un client démembré peut toujours contester une AG, même s’il n’a pas participé au vote. La vérification de sa qualité de membre doit être effectuée séparément de celle de son droit de vote.

En l’absence de mandataire commun désigné par les parties, la loi de 1965 (article 23) impose des règles supplétives : le nu-propriétaire représente l’usufruitier, et le propriétaire représente le lot dans les autres cas de démembrement (comme une indivision entre héritiers). Par exemple, si un lot est détenu par une société civile immobilière (SCI) en nue-propriété et par un particulier en usufruit, c’est le nu-propriétaire (la SCI) qui vote par défaut. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé en 2026 que si la nue-propriété est indivise entre plusieurs héritiers, ces derniers doivent désigner un mandataire commun pour voter ; à défaut, le syndic doit convoquer chacun d’eux individuellement.

Les copropriétaires peuvent convenir d’une répartition différente de la règle légale via une clause de règlement de copropriété ou un mandat tacite. Par exemple, une clause peut autoriser l’usufruitier à représenter le nu-propriétaire jusqu’à la désignation d’un mandataire commun. La Cour d’appel de Colmar a validé en 2017 une telle clause, sauf pour les décisions relevant de l’article 26 de la loi de 1965 (travaux importants ou actes de disposition), réservées au nu-propriétaire. Un mandat tacite peut aussi être reconnu si un titulaire gère seul le lot depuis longtemps sans opposition de l’autre (par exemple, paiement des charges, occupation continue). La Cour d’appel de Toulouse a confirmé en 2010 qu’une convocation adressée à l’usufruitière seule était valable en l’absence de protestation des nus-propriétaires.

Une erreur dans l’identification du votant expose l’AG entière à la nullité, et pas seulement la résolution concernée. Par exemple, la Cour d’appel de Paris a jugé en 2018 que si seul l’usufruitier est convoqué alors que la nue-propriété est indivise entre plusieurs héritiers, l’AG est nulle. À l’inverse, si un mandataire commun a été régulièrement désigné et notifié au syndic, ce dernier peut convoquer uniquement ce mandataire, et les autres titulaires ne peuvent pas contester leur exclusion. La Cour d’appel de Lyon a sanctionné en 2023 une pratique inverse : attribuer des tantièmes (parts de vote) à des indivisaires individuellement sans mandataire commun, ce qui reflète l’absence d’accord entre eux sur le vote.

Les dossiers de copropriété croisent souvent démembrement et succession, notamment lorsque le conjoint survivant reçoit un usufruit légal ou conventionnel sur le lot, tandis que les enfants en détiennent la nue-propriété en indivision. Dans ce cas, deux niveaux de représentation doivent être vérifiés : d’abord, qui représente l’usufruitier (généralement le nu-propriétaire par défaut depuis 2020, sauf convention contraire), puis qui représente l’indivision de la nue-propriété (un mandataire commun désigné par les héritiers). Un syndic peut valablement notifier au seul usufruitier si une convention de représentation existe, mais s’expose à la nullité s’il ignore que la nue-propriété est indivise et non représentée par un mandataire commun.

Avant de contester une AG impliquant un lot démembré ou indivis, il faut vérifier plusieurs éléments clés : le lot est-il démembré, indivis, ou les deux ? Existe-t-il un mandataire commun désigné et notifié au syndic ? À défaut, le règlement de copropriété prévoit-il une clause de représentation dérogatoire ? Un mandat tacite peut-il être caractérisé par une pratique ancienne et non contestée ? Tous les titulaires ont-ils été convoqués individuellement si aucune des hypothèses précédentes n’est établie ? La décision contestée relève-t-elle de l’article 26 de la loi de 1965 (travaux ou actes de disposition), nécessitant la participation du nu-propriétaire ? Enfin, le délai de forclusion de deux mois (article 42) court-il à partir de la notification du procès-verbal au bon titulaire et au bon domicile ?