La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir en matière de copropriété. Par Benoit Henry, Avocat.
La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir en matière de copropriété suppose d'identifier qui est titulaire du droit d'action (syndicat, syndic, copropriétaire) et sous quelles conditions formelles ce droit peut être exercé. Le texte central est l'article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui confère la qualité pour agir au syndicat des copropriétaires, en demandant comme en défendant, tout en réservant à chaque copropriétaire un droit d'action individuel pour les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, sous réserve d'information du syndic.
En France, la copropriété est encadrée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cette loi reconnaît au syndicat des copropriétaires une personnalité juridique distincte, ce qui signifie qu’il peut agir en justice en son nom propre, comme une personne morale. Par exemple, il peut intenter un procès contre un copropriétaire pour protéger les parties communes de l’immeuble. Le syndicat est représenté en justice par le syndic, qui est un organe élu par les copropriétaires. La Cour de cassation a confirmé cette règle dans un arrêt du 9 novembre 1994 (n°93-10731), précisant que le syndic n’agit pas en son nom, mais en tant que représentant du syndicat. Ainsi, si une action est engagée contre le syndic « ès qualités » (c’est-à-dire en tant que représentant), c’est bien le syndicat qui est en cause, et non le syndic lui-même.
Le syndic a un pouvoir limité pour agir en justice au nom du syndicat. Selon l’article 18 de la loi de 1965, il représente le syndicat dans les actes civils et judiciaires, mais son pouvoir dépend des résolutions votées en assemblée générale (AG). L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic doit obtenir une autorisation expresse de l’AG pour engager des actions en justice, sauf exceptions comme les mesures conservatoires ou le recouvrement de créances. Par exemple, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé le 3 septembre 2024 (n°22/01566) que l’absence d’autorisation ne remet pas en cause la qualité pour agir du syndicat, mais constitue un défaut de pouvoir, sanctionné par une nullité de fond (et non une fin de non-recevoir). Cette nuance est cruciale : si le syndic agit sans autorisation, l’action peut être régularisée a posteriori si l’AG valide l’action ultérieurement.
L’article 55 du décret de 1967 prévoit des exceptions où le syndic peut agir sans autorisation de l’AG. Il s’agit notamment des actions en référé (mesures urgentes), des mesures conservatoires (pour éviter un préjudice) et du recouvrement de créances. Cependant, ces exceptions ne sont pas absolues. La cour d’appel de Montpellier a rappelé le 20 avril 2023 (n°22/04563) que si l’AG a explicitement refusé d’autoriser une action sur un sujet précis, le syndic ne peut pas contourner cette décision, même pour une action en référé. Par exemple, si l’AG refuse d’autoriser des poursuites contre un copropriétaire pour une installation non conforme, le syndic ne peut pas engager de procédure judiciaire sur ce même sujet, même en urgence. Cette règle montre que l’autorisation de l’AG peut restreindre les pouvoirs du syndic, même dans les cas où la loi ne l’exige pas.
Un copropriétaire peut agir en justice seul, sans passer par le syndicat, pour protéger son lot ou les parties communes de l’immeuble. L’article 15 de la loi de 1965 lui donne ce droit, à condition d’informer le syndic de son action. Par exemple, un copropriétaire peut demander la cessation d’un trouble (comme un bruit excessif) ou le respect du règlement de copropriété, même si ce trouble ne lui cause pas de préjudice personnel distinct. La cour d’appel de Riom l’a confirmé le 6 mars 2017 (n°16/01933), en précisant qu’aucune formalité supplémentaire (comme la transmission de l’assignation au syndic) n’est requise pour valider cette action. En revanche, un tiers (comme un locataire ou un associé de SCI non copropriétaire) ne peut pas agir en tant que copropriétaire, sauf s’il intervient sur un autre fondement (par exemple, un litige contractuel ou délictuel).
Une fin de non-recevoir pour défaut de qualité pour agir peut être prononcée si l’action est mal engagée. Par exemple, si une action est introduite par le syndic seul, sans mentionner le syndicat, la cour d’appel de Douai a jugé le 7 décembre 2010 (n°10/00530) que le demandeur était dépourvu de qualité pour agir, car seul le syndicat a cette capacité. À l’inverse, si l’action est dirigée contre le syndic « ès qualités », c’est bien le syndicat qui est en cause, et la contestation portera sur le pouvoir du syndic, et non sur sa qualité. Pour éviter cette erreur, il est essentiel de bien rédiger les actes judiciaires : mentionner le syndicat comme partie (par exemple, « Syndicat des copropriétaires X, représenté par son syndic ») et vérifier que le syndic agit bien dans le cadre de ses pouvoirs. Une simple « erreur de plume » (comme l’oubli de mentionner le syndicat) peut entraîner l’irrecevabilité de l’action si elle n’est pas corrigée.
Les irrégularités liées à la *qualité pour agir* ou au *pouvoir* du syndic peuvent parfois être corrigées après coup. Selon l’article 126 du code de procédure civile, une action irrecevable peut être régularisée si la partie concernée (par exemple, le syndicat) intervient volontairement au procès avant que le juge ne statue. Par exemple, le tribunal judiciaire de Lille a jugé le 18 février 2025 (n°24/01753) qu’une action engagée par le syndic sans autorisation de l’AG pouvait être validée si un procès-verbal d’AG postérieur autorisait rétroactivement l’action. Cette possibilité de régularisation s’applique aussi aux *défauts de pouvoir* (comme l’absence d’autorisation), mais pas aux *défauts de qualité* (par exemple, si un tiers non copropriétaire agit en tant que copropriétaire). La régularisation dépend donc de la nature de l’irrégularité et du moment où elle est corrigée.
