Bail commercial : une hausse forfaitaire annuelle sans plafond est réputée non écrite
Bail commercial : une hausse forfaitaire annuelle sans plafond est réputée non écrite Baux commerciaux.
Une clause de hausse forfaitaire annuelle dans un bail commercial est une disposition contractuelle qui prévoit une augmentation automatique du loyer d’un montant fixe ou d’un pourcentage déterminé chaque année, sans lien avec l’inflation ou la valeur du marché. Dans l’article, cette clause est décrite comme sans plafond et sans limitation de durée, ce qui signifie que l’augmentation est appliquée de manière récurrente et potentiellement illimitée dans le temps. Par exemple, un bail pourrait stipuler une hausse de 3 % par an pendant 10 ans, sans plafond maximal. La Haute Juridiction (ici, la Cour de cassation en France) est l’institution judiciaire suprême qui tranche les litiges en dernier ressort et veille à l’application uniforme du droit. Dans ce cas précis, elle a statué que ce type de clause est réputée non écrite, c’est-à-dire qu’elle est considérée comme nulle et sans effet juridique.
La Cour de cassation a établi une distinction entre deux types de clauses d’augmentation du loyer dans les baux commerciaux. D’un côté, les paliers déterminés de manière forfaitaire sont autorisés. Il s’agit de prévoir des augmentations fixes à des dates précises, par exemple une hausse de 500 € tous les 3 ans, mais avec un plafond global ou une durée limitée. De l’autre, les clauses d’augmentation forfaitaire et périodique sans limitation de durée ou de plafond sont interdites. La décision du 11 septembre 2026 confirme que ces dernières sont censurées, c’est-à-dire qu’elles sont jugées abusives et donc inapplicables. Cette jurisprudence vise à protéger les locataires contre des hausses de loyer excessives et imprévisibles, tout en permettant une certaine flexibilité contractuelle pour les parties.
Pour les propriétaires et les locataires, cette décision a des implications concrètes. Si un bail commercial contient une clause de hausse forfaitaire annuelle sans plafond, elle est désormais nulle et ne peut plus être appliquée. Le locataire peut donc contester cette augmentation et exiger le maintien du loyer initial. En revanche, les clauses prévoyant des augmentations par paliers avec des limites (durée ou montant maximal) restent valables. Cette jurisprudence s’applique à tous les baux commerciaux en France, quel que soit leur secteur d’activité. Elle renforce la protection des locataires tout en encadrant davantage les pratiques des bailleurs. Les professionnels du droit et les parties prenantes doivent désormais vérifier la conformité de leurs contrats à cette nouvelle règle.
