Droit de préférence du locataire commercial : la connaissance de la vente suffit à faire courir la prescription biennale. Par Noémie Le Bouard, Avocat.

L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation est une décision majeure pour les locataires commerciaux en France. Il précise que le délai de prescription de deux ans pour contester une vente en violation du droit de préférence commence à courir dès que le locataire a connaissance de la vente, et non pas à partir du moment où il dispose de tous les détails juridiques ou financiers de l’opération. Cette décision complète un arrêt précédent du 18 décembre 2025, qui avait établi que la sanction applicable en cas de violation du droit de préférence est la nullité de la vente, et non une simple réparation. La Cour de cassation confirme ici que le délai de deux ans est strict et ne peut être prolongé par des recherches ou des vérifications ultérieures.

Le droit de préférence du locataire commercial est un mécanisme prévu par l’article L145-46-1 du Code de commerce. Il permet au locataire d’un local commercial d’être prioritaire pour acheter le bien s’il est vendu à un tiers, sous certaines conditions. Si le propriétaire vend le local sans respecter ce droit, la vente peut être annulée. Ce droit est d’ordre public, ce qui signifie qu’il ne peut pas être écarté par un contrat. Cependant, l’arrêt du 17 septembre 2026 rappelle que ce droit n’est pas imprescriptible : une action en nullité doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente par le locataire.

La prescription biennale est un délai de deux ans pendant lequel un locataire peut contester une vente en violation de son droit de préférence. Ce délai est fixé par l’article L145-60 du Code de commerce. L’arrêt du 17 septembre 2026 précise que ce délai commence à courir dès que le locataire a connaissance de la vente, et non pas à partir de la réception de l’acte authentique ou de la connaissance complète des conditions de la vente. Par exemple, un courrier envoyé par le nouvel acquéreur pour informer le locataire de son acquisition peut suffire à déclencher ce délai. Ce point est crucial car il impose au locataire d’agir rapidement, même s’il n’a pas encore tous les éléments pour évaluer la régularité de la vente.

Le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le locataire a eu connaissance de la vente. Cette connaissance ne nécessite pas que le locataire dispose de tous les détails juridiques ou financiers de l’opération. Par exemple, une simple information écrite ou orale indiquant que le local a été vendu suffit à faire courir le délai. L’arrêt du 17 septembre 2026 rejette l’idée que le locataire doit attendre de recevoir l’acte authentique ou de connaître le prix de vente pour agir. Cette solution vise à éviter que le délai de prescription ne dépende d’un événement variable, comme la communication de l’acte. En pratique, cela signifie que le locataire doit être réactif dès qu’il apprend qu’une vente a eu lieu.

La preuve de la connaissance de la vente par le locataire est un élément central du contentieux. L’arrêt du 17 septembre 2026 souligne que cette preuve peut être apportée par différents moyens, comme une lettre recommandée, un courriel, une nouvelle quittance ou même une information orale. Cependant, la force probante de ces éléments varie. Par exemple, une lettre recommandée indiquant clairement que le locataire est désormais propriétaire du local a une forte valeur probante, tandis qu’un simple changement de RIB pour le règlement du loyer peut être insuffisant. Les praticiens doivent donc conserver soigneusement tous les documents ou échanges pouvant attester de cette connaissance.

L’arrêt du 17 septembre 2026 n’a pas tranché définitivement la question de l’impact d’une fraude sur le point de départ de la prescription. Le locataire avait invoqué une dissimulation volontaire des conditions de la vente pour demander un report du délai. La Cour de cassation a rejeté cet argument, car les allégations de fraude n’étaient pas étayées par des preuves. Cela signifie que, dans l’état actuel de la jurisprudence, une fraude démontrée pourrait théoriquement influencer le point de départ de la prescription, mais cela reste à confirmer par de futurs arrêts. En l’absence de preuve, le délai commence à courir dès la connaissance de la vente, même si cette connaissance est incomplète ou obtenue de manière trompeuse.

Pour les locataires commerciaux, l’arrêt du 17 septembre 2026 a des conséquences pratiques immédiates. Dès qu’un locataire apprend qu’un local qu’il occupe a été vendu, il doit considérer que le délai de deux ans pour contester la vente commence à courir. Cela implique d’agir rapidement pour vérifier la régularité de l’opération, même si toutes les informations ne sont pas encore disponibles. Pour les bailleurs et les acquéreurs, il est désormais crucial de documenter soigneusement l’information donnée au locataire, car un simple courrier ou un courriel peut servir de preuve pour fixer le point de départ de la prescription. Cette décision renforce la sécurité juridique, mais elle impose aussi une vigilance accrue de la part des locataires.