Droit de préférence du locataire commercial : la connaissance de la vente suffit à faire courir la prescription biennale. Par Noémie Le Bouard, Avocat.
L’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 redéfinit les contours du droit de préférence du locataire commercial en clarifiant le point de départ de la prescription biennale. En dissociant la connaissance de la vente de celle de son irrégularité, la décision impose aux praticiens une gestion précoce des contentieux, tout en complexifiant la charge probatoire pour les locataires. Une évolution qui interroge l’équilibre entre sécurité juridique et protection des droits.
Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle jugé que la prescription biennale commence dès la connaissance de la vente par le locataire, et non à partir de la connaissance de son irrégularité ?
La Cour a estimé que l’article 2224 du Code civil, qui fixe le point de départ de la prescription à la connaissance des faits permettant d’exercer un droit, ne nécessite pas une connaissance juridique complète. La simple connaissance de l’existence de la vente suffit à déclencher le délai, même si le locataire ignore encore son prix ou ses conditions détaillées. Cette approche évite une subjectivité dans l’appréciation du moment où le délai doit courir, privilégiant un critère objectif et plus facilement vérifiable.
Quels acteurs sont directement impactés par cette décision, et comment doivent-ils adapter leur stratégie ?
Les locataires commerciaux voient leur marge de manœuvre réduite : dès qu’ils ont connaissance d’une vente, le délai de deux ans pour agir en nullité commence à courir, même s’ils n’ont pas encore tous les éléments pour évaluer l’irrégularité. Les bailleurs et les acquéreurs, quant à eux, doivent désormais documenter systématiquement l’information donnée au locataire sur la vente, car un simple courrier ou un changement de propriétaire peut servir de preuve pour fixer le point de départ de la prescription.
Quelles zones d’ombre subsistent après cet arrêt, malgré sa précision apparente ?
Plusieurs incertitudes persistent, notamment sur la preuve de la connaissance de la vente en l’absence d’information formelle. L’arrêt ne tranche pas la question d’une connaissance présumée (par exemple, si le locataire aurait dû déduire l’existence d’une vente à partir d’indices). De même, la fraude invoquée par le locataire n’a pas été examinée au fond, laissant ouverte la possibilité que des dissimulations puissent, dans certains cas, retarder le point de départ du délai.
En quoi cet arrêt s’inscrit-il dans une évolution plus large du droit des baux commerciaux ?
Il complète une construction jurisprudentielle récente, initiée par l’arrêt du 18 décembre 2025, qui avait déjà établi la nullité comme sanction exclusive en cas de violation du droit de préférence et confirmé le délai biennal. Cette double décision structure désormais le contentieux autour d’un régime clair : une sanction unique, un délai fixe et un point de départ objectivable. Cependant, cette clarification s’accompagne d’un déplacement du contentieux vers des questions de preuve, rendant les stratégies procédurales plus complexes.
Ce que ça pourrait changer
Cette décision pourrait entraîner une multiplication des contentieux précoces, les locataires étant incités à agir rapidement dès qu’ils ont connaissance d’une vente, même sans certitude sur son irrégularité. Pour les bailleurs et acquéreurs, elle renforce l’obligation de traçabilité dans la communication des informations, sous peine de voir leur responsabilité engagée sur la base d’un délai déjà écoulé. Enfin, elle pourrait réduire les marges de manœuvre des locataires dans les cas où la fraude ou la dissimulation est avérée, mais sans offrir de réponse définitive sur ces situations.
