Clause d'augmentation automatique du loyer commercial : fixation du prix ou révision déguisée ? Par Thomas Naudin, Avocat.

L’article relate un conflit juridique autour d’un bail commercial portant sur une chambre d’EHPAD, un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Le bail, conclu entre des investisseurs particuliers (bailleurs) et une société exploitante, incluait une clause prévoyant une augmentation automatique du loyer de 1,5 % par an à partir de la deuxième année. La société exploitante a contesté cette clause, arguant qu’elle s’apparentait à une révision déguisée du loyer, interdite par le Code de commerce. La Cour d’appel de Lyon avait initialement validé la clause, estimant qu’elle fixait simplement le prix initial du bail. En revanche, la Cour de cassation a cassé cette décision, soulignant que la clause organisait en réalité une révision automatique du loyer, sans contrepartie de baisse ni limite de durée, ce qui contrevient aux règles d’ordre public du Code de commerce.

Le Code de commerce, notamment ses articles L145-37 à L145-39, encadre strictement les mécanismes de révision des loyers commerciaux. Seules trois types de clauses sont autorisées pour faire varier le loyer en cours de bail : la clause recette (basée sur le chiffre d’affaires du locataire), la clause d’échelle mobile (indexation à la hausse comme à la baisse) et la clause de loyer par paliers (augmentations progressives à des dates et montants prédéfinis). La clause litigieuse, avec son augmentation fixe et automatique de 1,5 % par an, ne correspondait à aucune de ces catégories. Elle était donc susceptible d’être réputée non écrite, car elle neutralisait le mécanisme légal de révision du loyer.

La Cour de cassation a analysé le fonctionnement réel de la clause pour déterminer sa qualification. Elle a retenu trois critères principaux : l’automaticité et le caractère forfaitaire de l’augmentation (1,5 % par an, sans possibilité de baisse), l’absence de plafond ou de durée déterminée, et la durée réelle du bail, qui dépasse souvent la période initialement convenue. Selon la Cour, ces éléments montrent que la clause n’a pas pour objet de fixer le prix initial du bail, mais bien d’organiser sa révision automatique à la hausse, ce qui contrevient aux règles légales. La clause a donc été jugée réputée non écrite, sans remettre en cause la validité du bail lui-même.

La décision de la Cour de cassation, rendue le 3 septembre 2026, s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence existante. Elle rappelle que la liberté contractuelle permet aux parties de fixer le loyer initial, mais pas de contourner les règles légales de révision en cours de bail. L’arrêt précise que les clauses de loyer par paliers restent valables si elles prévoient des montants et des périodes déterminés à l’avance, avec un plafond. En revanche, une progression forfaitaire, sans limite de durée ni de montant, et à sens unique, est désormais clairement considérée comme une révision déguisée. Cette solution s’applique aussi aux clauses d’indexation qui ne jouent qu’à la hausse.

Le contexte de l’affaire n’est pas isolé : les baux d’exploitation dans les résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, etc.) incluent souvent des clauses de garantie d’augmentation annuelle du loyer. Ces clauses, qui promettent une revalorisation périodique et unilatérale, sont désormais sous le feu des projecteurs. L’arrêt invite les bailleurs et les exploitants à réexaminer la validité de ces stipulations, surtout si elles prévoient une progression sans plafond ni terme. Pour les investisseurs, ces clauses représentaient un argument de rendement, mais leur légalité est désormais incertaine. Pour les exploitants, elles peuvent constituer une source de contentieux.

L’article propose six questions clés pour évaluer la validité d’une clause de progression du loyer avant de la rédiger, renouveler ou contester. Il s’agit de vérifier si le contrat fixe des montants de loyer successifs ou un simple taux d’augmentation, si les périodes d’application sont déterminées dès l’origine, si la progression s’arrête à une date ou un montant précis, si un plafond est prévu, si le mécanisme ne fonctionne qu’à la hausse, et comment il s’articule avec l’indexation et la révision légale. Une réponse affirmative aux questions sur les périodes déterminées, le plafond et la durée oriente vers une clause de loyer par paliers, valable. En revanche, une progression sans limite ni contrepartie de baisse relève désormais de la révision déguisée.