Clause d'augmentation automatique du loyer commercial : fixation du prix ou révision déguisée ? Par Thomas Naudin, Avocat.
Une clause d’augmentation automatique du loyer commercial, même présentée comme une garantie de rendement, peut-elle échapper au contrôle des règles légales de révision ? La Cour de cassation tranche : une progression forfaitaire, automatique et sans limite de durée, à sens unique, constitue une révision déguisée et non une fixation initiale du prix. Cet arrêt du 3 septembre 2026 clarifie les frontières entre liberté contractuelle et ordre public, avec des répercussions majeures pour les baux d’exploitation dans les résidences gérées.
Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle censuré la clause d’augmentation de 1,5 % par an dans ce bail commercial ?
La clause a été jugée illicite car elle organisait une révision automatique du loyer en cours de bail, sans contrepartie de baisse ni limite de durée, contrairement aux mécanismes légaux autorisés (paliers, indexation réciproque ou clause recette). Son caractère forfaitaire et unilatéral neutralisait le jeu de la révision légale, ce qui en fait une révision déguisée prohibée par les articles L145-15 et suivants du Code de commerce.
Quels types de clauses de progression du loyer restent valables après cet arrêt ?
Les clauses de loyer par paliers (montants fixés à l’avance pour des périodes déterminées et jusqu’à un plafond), les clauses recettes (indexées sur le chiffre d’affaires du preneur) et les indexations réciproques (jouant à la hausse comme à la baisse) demeurent licites. L’arrêt rappelle que ces mécanismes respectent l’ordre public de la révision légale, contrairement aux progressions unilatérales et sans limite.
Pourquoi les baux d’EHPAD ou de résidences gérées sont-ils particulièrement concernés par cette décision ?
Ces baux, souvent conclus entre des investisseurs particuliers et des exploitants professionnels, intègrent fréquemment des clauses de garantie de revalorisation annuelle du loyer pour attirer les investisseurs. Or, ces mécanismes, lorsqu’ils sont automatiques, sans plafond ni terme, et à sens unique, entrent désormais clairement dans le champ des clauses réputées non écrites, comme le souligne l’arrêt.
Ce que ça pourrait changer
Les professionnels du secteur immobilier et les exploitants de résidences gérées doivent réexaminer leurs modèles de bail pour écarter les clauses de progression forfaitaire et unilatérale. Les investisseurs, en particulier, pourraient voir leurs rendements affectés si ces clauses sont contestées rétroactivement, tandis que les preneurs pourraient obtenir des restitutions de loyers indûment versés. Cet arrêt renforce la protection des preneurs contre les mécanismes masquant une révision déguisée, mais il laisse subsister des zones d’ombre sur l’articulation entre clauses de progression et révision légale.
