Le congé pour habiter du bail d'habitation à l'épreuve du juge : conditions de validité et contrôle du caractère réel et sérieux de la reprise. Par Joan Dray, A

Le congé pour reprise doit respecter des règles strictes de forme pour être valable. D'abord, il doit être envoyé au locataire au moins six mois avant la fin du bail pour un logement non meublé, et trois mois pour un logement meublé, selon l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. La date de réception du congé est cruciale, car elle détermine le point de départ du délai. Pour éviter tout litige, il est recommandé d'utiliser une signification par commissaire de justice (un huissier), qui garantit une preuve indiscutable de la date de réception. Le congé doit également inclure une notice d'information imposée par un arrêté du 13 décembre 2017, détaillant les obligations du bailleur et les recours possibles pour le locataire. Sans ces éléments, le congé peut être déclaré nul.

Le congé doit comporter trois mentions essentielles, sous peine de nullité : le motif de la reprise (ici, l'habitation), le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien entre le bailleur et ce bénéficiaire. Le cercle des bénéficiaires est limité : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS (Pacte civil de solidarité), son concubin notoire depuis au moins un an, ou encore ses ascendants et descendants. La reprise doit concerner le logement comme résidence principale. Un congé imprécis ou incomplet peut être annulé, comme l'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 31 janvier 2001. En revanche, la justification du caractère réel et sérieux de la reprise n'est pas une mention obligatoire dans le congé, selon un arrêt du 12 octobre 2023.

Depuis la loi ALUR de 2014, le juge peut vérifier, dès qu'un locataire conteste un congé, si la reprise est réelle et sérieuse. Ce contrôle porte sur l'intention du bailleur au moment de l'envoi du congé, et non sur des éléments postérieurs. Par exemple, un bailleur qui souhaite reprendre son logement pour y habiter doit prouver qu'il avait bien cette intention à la date du congé. La preuve peut inclure des éléments variés, comme des factures de travaux, un changement d'adresse sur les listes électorales, ou des contrats d'énergie souscrits après le congé, à condition qu'ils éclairent l'intention initiale. La Cour de cassation a confirmé dans un arrêt du 12 octobre 2023 que ces éléments postérieurs peuvent être pris en compte pour établir la sincérité du projet.

Les locataires âgés de plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures à un plafond fixé par arrêté bénéficient d'une protection spécifique. Si leur bailleur souhaite reprendre le logement, il doit leur proposer un autre logement adapté à leurs besoins et à leurs moyens dans les mêmes limites géographiques. Cette protection s'applique également si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant les mêmes conditions de ressources. Le Conseil constitutionnel a validé cette mesure en 2023, estimant qu'elle ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur. Pour le bailleur, il est crucial de vérifier l'âge et les ressources du locataire sur les douze mois précédant l'envoi du congé, sous peine de nullité du congé.

Le droit de reprise du bailleur est encadré par plusieurs limites. Si le bailleur a acquis le logement alors qu'il était déjà loué, il ne peut donner congé pour reprise qu'après trois ans d'acquisition, sauf si le bail arrive à échéance après ce délai. En cas de congé frauduleux (par exemple, si le logement est reloué ou vendu après le départ du locataire), le congé est nul et le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts, ainsi qu'à une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique ou 30 000 € pour une personne morale. La fraude peut aussi être sanctionnée pénalement. Ces sanctions visent à protéger les locataires contre les abus de droit des bailleurs.

Pour sécuriser un projet de reprise, le bailleur doit d'abord vérifier l'âge et les ressources du locataire sur les douze mois précédents, ainsi que la date d'acquisition du bien. Le congé doit être rédigé avec précision, en incluant uniquement les mentions légales obligatoires : motif, nom et adresse du bénéficiaire, et lien avec le bailleur. Il est conseillé de faire signifier le congé par un commissaire de justice, accompagné de la notice d'information. Dès l'origine, le bailleur doit constituer un dossier probatoire solide, notamment si la reprise concerne un descendant (situation personnelle, ressources, démarches d'indépendance). Après le départ du locataire, il est important de conserver des preuves de l'occupation effective du logement, comme un changement d'adresse ou des contrats d'énergie.

Le locataire doit d'abord vérifier la régularité formelle du congé : date de réception, échéance visée, mentions obligatoires, et qualité du signataire. Il peut également vérifier si la protection pour locataires âgés s'applique à sa situation. En cas de doute sur le sérieux du projet de reprise, il est recommandé de contester le congé dès l'instance en validation, en exigeant du bailleur les justificatifs nécessaires. Après son départ, le locataire doit conserver des indices prouvant l'absence de reprise effective, comme une annonce de relocation ou de vente du logement, ou un état de vacance. Ces éléments peuvent fonder une action en réparation contre le bailleur en cas de fraude.