Bien immobilier bloqué en indivision : que faire ? Perspectives sur la « grande transmission ». Par Nicolas Lourenceau, Avocat.

Entre 2025 et 2040, la France connaîtra un phénomène historique appelé la grande transmission (Great Wealth Transfer), où près de 6 200 milliards d’euros de patrimoine, principalement immobilier, seront transmis des seniors (baby-boomers) à leurs héritiers. Selon le Conseil Supérieur du Notariat (CSN), 68 % des successions incluront au moins un bien immobilier, souvent la part la plus importante du patrimoine. Ce mouvement s’explique par le vieillissement de la génération du baby-boom. Le Sénateur Alexandre Ouizille a souligné l’ampleur de ce transfert, estimé à 9 000 milliards d’euros sur 15 ans. L’article se concentre sur les défis liés à la gestion de ces biens en indivision, c’est-à-dire en copropriété forcée entre plusieurs personnes (héritiers ou ex-conjoints).

L’indivision survient souvent lors d’une succession ou d’une séparation, lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier. Leurs objectifs financiers divergent alors : certains veulent vendre, d’autres conserver le bien. Le problème se pose lorsque l’indivisaire souhaitant vendre ne peut pas être remboursé par celui qui veut garder le bien. Selon l’article 815 du Code civil, nul n’est obligé de rester en indivision, mais la solution judiciaire (partage ou vente aux enchères) est souvent insatisfaisante. La vente judiciaire, appelée licitation (art. 1377 du Code de procédure civile), peut entraîner une décote du prix en raison des enchères ou de l’occupation du bien par un indivisaire. Les frais de justice et la durée des procédures (plusieurs années) aggravent la situation, et la solution imposée par le tribunal peut briser définitivement les liens familiaux.

Avant d’engager une action en justice, l’article 1360 du Code de procédure civile impose à l’indivisaire de prouver qu’il a tenté de trouver un accord amiable. Cela signifie qu’il doit informer les autres parties des conséquences concrètes d’une procédure judiciaire : durée, coût, risques de perte financière et perte de contrôle sur la vente. Cette étape est cruciale, car elle conditionne la recevabilité d’une éventuelle assignation en partage. L’information doit porter sur les délais, les frais d’avocat, les aléas de la licitation et les conséquences pour chacun. Sans cette démarche, une action en justice pourrait être rejetée. Cette obligation vise à encourager les solutions négociées plutôt que conflictuelles.

Plusieurs options existent pour éviter une procédure judiciaire et trouver un accord entre indivisaires. La première consiste à attribuer le bien à celui qui souhaite le conserver, moyennant le versement d’une soulte (compensation financière) aux autres. Cette soulte peut être payée avec des délais convenus. Une autre solution est la vente amiable du bien à un tiers, ce qui permet d’obtenir un prix de marché plutôt qu’un prix d’adjudication judiciaire. Il est aussi possible pour un indivisaire de céder sa part à un tiers, sous réserve du droit de préemption (art. 815-14 du Code civil), qui donne aux autres indivisaires la priorité pour racheter cette part. Enfin, une convention d’indivision temporaire (jusqu’à 5 ans, renouvelable) peut être signée pour laisser du temps à l’indivisaire souhaitant racheter le bien de réunir les fonds.

L’article 815-9 du Code civil prévoit qu’un indivisaire qui occupe seul un bien indivis doit une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire. Cette indemnité compense le fait que seul un indivisaire profite du bien sans en être propriétaire exclusif. Elle peut être intégrée dans les négociations pour équilibrer les droits de chacun. Par exemple, si un indivisaire occupe le bien pendant des années sans payer de loyer, cette indemnité peut être calculée et déduite de la soulte ou du partage final. Ce mécanisme incite à trouver un accord rapide et évite que l’occupant ne profite indûment du bien aux dépens des autres.

Un protocole d’accord transactionnel (art. 2044 du Code civil) est un contrat écrit par lequel les indivisaires mettent fin à leur différend en faisant des concessions réciproques. Ce document permet de formaliser un accord sur le partage, la vente ou la cession des parts. Il peut inclure des clauses sur les délais de paiement, les indemnités d’occupation ou les modalités de jouissance du bien. Pour être valable, il doit être signé par tous les indivisaires et, si le bien est immobilier, l’acte doit ensuite être reçu par un notaire. Ce protocole offre une sécurité juridique et évite les risques d’un procès long et coûteux. Une convention de procédure participative (art. 2062 du Code civil) peut aussi encadrer les discussions entre avocats pour faciliter la négociation.

Si les indivisaires s’accordent sur la vente mais ne parviennent plus à communiquer, ils peuvent confier la mission à un avocat mandataire en transactions immobilières. Cette activité est autorisée pour les avocats sous conditions (déclaration à l’Ordre, mandat écrit). L’avocat, déjà impliqué dans les négociations, connaît bien le bien et les volontés de chacun. Il peut trouver un acquéreur, rédiger les précontrats et représenter les indivisaires devant le notaire. Cette solution évite un blocage total et permet une vente plus rapide et mieux négociée qu’une licitation judiciaire. Elle est particulièrement utile lorsque les relations entre indivisaires sont tendues mais que la vente reste la solution privilégiée.