Influenceurs immobiliers : des portes à tout prix

Le Québec traverse une période de crise du logement, marquée par une pénurie de logements abordables et une forte demande locative. Cette situation crée un contexte où les prix des loyers et des propriétés immobilières augmentent rapidement. Dans ce marché tendu, des influenceurs immobiliers proposent des stratégies pour s’enrichir en achetant des blocs de logements, souvent en ciblant des locataires vulnérables, notamment en région comme la Beauce. Ces méthodes visent à maximiser les revenus locatifs et la valeur marchande des immeubles, parfois au détriment des locataires.

Des influenceurs comme Cory Albert, âgé de 25 ans et propriétaire de centaines de logements, se présentent comme des mentors pour atteindre la liberté financière grâce à l’investissement immobilier. Sur des plateformes comme TikTok, ils partagent des conseils pour acheter des immeubles locatifs, augmenter les loyers et refinancer les propriétés pour acheter d’autres immeubles. Cory Albert, par exemple, affirme avoir un patrimoine évalué à 35 millions de dollars et propose des programmes de formation payants, comme Accompagnement Ultime à 3 500 $ ou Multiplex à 10 000 $. Ces formations promettent d’aider des milliers d’élèves à devenir millionnaires en quelques années.

Les influenceurs enseignent des méthodes pour optimiser les revenus locatifs, c’est-à-dire augmenter les loyers au-delà des hausses suggérées par le Tribunal administratif du logement (TAL), qui recommandait en 2022 une hausse maximale de 5,9 %. Par exemple, Cory Albert propose d’envoyer une augmentation de 8 % et de négocier avec les locataires qui refusent. Une autre technique consiste à inciter les locataires âgés à quitter leur logement en leur offrant une somme d’argent (5 000 $) pour déménager en CHSLD, comme il l’explique dans ses capsules. L’objectif est de libérer des logements pour les relouer à un prix plus élevé, souvent près de 1 100 $ par mois au lieu de 625 $.

Les influenceurs et leurs associés, comme la courtière Gabrielle Borgia, ciblent des locataires en situation de précarité, notamment des personnes âgées, des étudiants ou des immigrants travaillant dans des secteurs comme la santé ou l’industrie. Borgia, propriétaire de 50 logements, admet acheter des immeubles dans des quartiers défavorisés comme Shawinigan ou Lanaudière, où les locataires ont peu de moyens de se reloger. Elle utilise des termes comme torcher pour décrire sa stratégie : acheter des immeubles avec des loyers sous-évalués, augmenter les loyers de 30 % à 50 %, et favoriser le roulement des locataires pour maximiser les profits.

Les locataires des immeubles achetés par ces influenceurs sont souvent pris au dépourvu par les hausses de loyers et les stratégies de relocation. À Saint-Georges-de-Beauce, les 29 locataires d’un complexe acheté par Cory Albert ont été informés que leurs loyers pourraient doubler en deux ans, passant de 625 $ à 1 100 $ par mois. Des résidents comme Micheline, locataire depuis 25 ans, expriment leur inquiétude face à cette hausse brutale, soulignant qu’il est difficile de trouver un nouveau logement abordable dans cette région. Les locataires âgés ou en situation précaire sont particulièrement vulnérables, car ils n’ont pas toujours les moyens de se reloger ailleurs.

Des experts comme Renaud Goyer, sociologue du logement, critiquent ces pratiques, les qualifiant de complètement décomplexées et révélatrices de la marchandisation du logement. Goyer souligne que ces méthodes transforment le logement en simple outil d’investissement, au détriment des droits des locataires. L’avocat Antoine Morneau-Sénéchal ajoute que les locataires, contrairement à des consommateurs dans un magasin, n’ont pas la possibilité de choisir leur logement et sont donc forcés de subir ces hausses. Certains investisseurs, comme Alexandre Carboni, adoptent une approche différente en maintenant des loyers sous leur valeur marchande, estimant que cela fait partie des règles du jeu.

Les stratégies enseignées par les influenceurs, bien que légales, sont controversées. Elles reposent sur des techniques comme le refinancement des immeubles, qui permet d’emprunter jusqu’à 95 % de la valeur d’un multiplex (immeuble de 5 logements ou plus) basé sur les revenus locatifs futurs. Par exemple, un quadruplex acheté 700 000 $ avec des loyers à 850 $ pourrait être optimisé pour atteindre des revenus de 1 100 $, ce qui augmenterait sa valeur marchande et permettrait d’emprunter davantage pour acheter d’autres immeubles. Ces méthodes sont présentées comme la clé pour atteindre la liberté financière, mais elles ont un impact direct sur la stabilité des locataires.