Location d’un immeuble au cessionnaire d’un fonds de commerce et obligation de régularisation de la TVA
Location d’un immeuble au cessionnaire d’un fonds de commerce et obligation de régularisation de la TVA Droit européen TVA Commerçants et fonds de commerce Baux commerciaux Fiscalité internationale et droit de l’UE.
Le 2 septembre 2026, le Tribunal de l’Union européenne a rendu un arrêt concernant la transmission d’un fonds de commerce dans le cadre d’une transmission d’universalité de biens. Un fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments corporels et incorporels (comme le nom commercial, la clientèle, les contrats) nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale. Une transmission d’universalité de biens signifie que l’ensemble des actifs et passifs d’une entreprise est transféré à un nouveau propriétaire. Dans cette situation, le cédant (l’ancien propriétaire) peut décider de louer l’immeuble où l’activité est exploitée au repreneur (le nouveau propriétaire). Cette location est alors considérée comme une opération distincte de la transmission du fonds de commerce.
Selon l’arrêt du Tribunal de l’Union européenne, lorsque le cédant loue l’immeuble au repreneur après la transmission du fonds de commerce, cette location peut être exonérée de TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). La TVA est un impôt indirect prélevé sur la consommation de biens et services. En France, les locations de locaux commerciaux sont généralement soumises à la TVA, sauf exceptions comme les locations exonérées. Dans ce cas précis, l’exonération signifie que le locataire (le repreneur) ne paiera pas de TVA sur le loyer, mais le bailleur (le cédant) perd également le droit de déduire la TVA sur les dépenses liées à l’immeuble.
L’arrêt précise que si le cédant avait précédemment déduit la TVA sur des travaux ou investissements réalisés sur l’immeuble (par exemple, des rénovations ou l’achat d’équipements), il doit désormais procéder à une régularisation de cette TVA. La régularisation consiste à reverser à l’administration fiscale la TVA initialement déduite, car l’usage futur de l’immeuble (loué sans TVA) ne justifie plus cette déduction. Cette obligation s’applique même si la location est exonérée de TVA. Le cédant doit donc ajuster sa déclaration fiscale pour se conformer à cette règle européenne.
Pour les commerçants et les entreprises concernés par une transmission de fonds de commerce, cet arrêt a des implications concrètes. Si un cédant envisage de louer l’immeuble à un repreneur après la transmission, il doit anticiper cette régularisation de TVA. Cela peut représenter un coût financier non négligeable, notamment si les travaux déductibles étaient importants. Les professionnels doivent donc évaluer soigneusement les conséquences fiscales avant de procéder à une telle opération. L’arrêt du *Tribunal de l’Union européenne* du 2 septembre 2026 renforce ainsi les obligations fiscales dans ce type de transactions.
