Restaurant trop bruyant : la liquidation judiciaire du preneur n'exonère pas le bailleur. Par Christophe Sanson, Avocat.

Un couple de copropriétaires d’un appartement à Paris, situé au-dessus d’un local commercial, a subi des nuisances sonores répétées entre 2014 et 2023. Le local, loué à deux sociétés exploitant un restaurant, était à l’origine de bruits excessifs : climatiseurs à partir d’octobre 2014, puis musique amplifiée les vendredis et samedis soirs à partir de mars 2018. Les services de la Ville de Paris ont confirmé ces nuisances en mesurant des dépassements des seuils réglementaires, atteignant jusqu’à 12 dB(A) dans la chambre et 18 dB par bande d’octave. Le restaurant a finalement fermé en mars 2023 après une liquidation judiciaire. Le couple et le syndicat des copropriétaires ont alors attaqué la SCI propriétaire du local pour obtenir réparation des troubles subis.

En mars 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer les nuisances. L’expert a confirmé les dépassements des normes sonores lors d’une visite inopinée en octobre 2020. En août 2023, le couple et le syndicat ont assigné la SCI devant le Tribunal judiciaire de Paris, demandant notamment l’interdiction de toute diffusion de sons amplifiés, l’installation d’un limiteur enregistreur, et une indemnisation de 68 616,45 € pour préjudices divers. La SCI a contesté, arguant que le bail interdisait la diffusion de musique et que le trouble avait cessé. Le tribunal a rendu sa décision le 15 septembre 2026.

Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé que le bailleur (la SCI) était responsable de plein droit des nuisances causées par son locataire, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute de sa part. Cette responsabilité est dite objective : elle découle du simple fait que les nuisances proviennent du local loué. La SCI ne pouvait donc pas s’exonérer en invoquant les clauses du bail, ses actions contre le locataire ou la liquidation judiciaire de ce dernier. Le tribunal a rappelé que le propriétaire d’un local donné à bail répond des troubles anormaux causés par son preneur envers les voisins, sauf à se retourner ensuite contre ce dernier.

Pour établir l’existence d’un trouble anormal du voisinage, le tribunal a combiné plusieurs éléments : les plaintes répétées des copropriétaires, les rapports de la Ville de Paris, un procès-verbal de contravention, une attestation de témoin et les mesures de l’expert judiciaire. Les dépassements des normes sonores (jusqu’à 12 dB(A) et 18 dB par bande d’octave) étaient si importants qu’ils ne laissaient aucun doute sur l’anormalité des nuisances. À l’inverse, les nuisances olfactives n’ont pas été retenues, faute de preuve suffisante sur leur durée et leur fréquence.

Le tribunal a condamné la SCI à indemniser les victimes pour les troubles passés, mais a rejeté toutes les demandes visant à prévenir de futures nuisances. Il a estimé que le nouveau locataire n’avait pas encore causé de trouble et que les mesures préventives demandées (comme l’installation d’un limiteur) auraient porté atteinte à la liberté contractuelle du bailleur. L’indemnisation a porté sur 16 000 € pour le préjudice de jouissance, 2 000 € pour le préjudice de santé d’un des copropriétaires, et 1 000 € chacun pour leur préjudice moral. Les frais d’expertise (3 947,42 €) et les dépens ont également été mis à la charge de la SCI.

Les demandeurs avaient calculé leur préjudice de jouissance en appliquant une fraction de la valeur locative du logement sur une période de 102 mois, soit 59 616,45 €. Le tribunal a rejeté ce calcul pour trois raisons : l’absence de preuve pour le nombre de jours de nuisances par mois, l’incohérence avec les plaintes des victimes (qui visaient uniquement les vendredis, samedis et dimanches soirs après 22 heures), et l’interruption des nuisances pendant 9 mois en raison de la crise sanitaire. Le tribunal a fixé forfaitairement le préjudice à 16 000 €, soit environ 310 € par mois de nuisances avérées.

Le tribunal a refusé d’ordonner des mesures préventives (comme l’installation d’un limiteur enregistreur) au motif que le trouble avait cessé et que l’activité du nouveau locataire n’était pas précisée. Le juge a rappelé que son rôle est de réparer ou faire cesser un trouble existant, et non de réglementer par avance l’usage d’un local. Si les nuisances reprenaient, les voisins pourraient agir à nouveau, notamment via un référé pour trouble manifestement illicite ou en invoquant le règlement de copropriété. Le bailleur, quant à lui, pourrait être contraint d’insérer des clauses restrictives dans ses futurs baux.