Contestation d'un permis de construire voisin par un futur acquéreur. Par Monica Osorio, Avocat.

En juillet 2026, le Conseil d’État statue sur un cas opposant un couple, les époux C, et une société à une entreprise ayant obtenu un permis de construire pour un ensemble immobilier. Le conflit porte sur la contestation de ce permis. À la date du 31 juillet 2023, date d’affichage en mairie de la demande de permis, ni les époux ni leur société n’étaient propriétaires du terrain voisin. Leur promesse de vente a été signée le 4 août 2023, et ils ont acquis le terrain le 1er décembre 2023. Le permis a été délivré le 21 mai 2024. Les époux et leur société ont tenté de contester ce permis, mais leur demande a été rejetée en avril 2025 par le tribunal administratif de Caen pour irrecevabilité manifeste, sans examen approfondi. Le Conseil d’État a ensuite tranché cette affaire.

Le code de l’urbanisme impose une règle stricte pour contester un permis de construire : le requérant doit prouver qu’il possède ou occupe un bien susceptible d’être affecté par le projet, ou qu’il bénéficie d’une promesse de vente ou d’un bail à la date d’affichage en mairie de la demande de permis. Cette exigence est précisée par l’article L600-1-2 du code de l’urbanisme. L’article L600-1-3 ajoute que, sauf circonstances particulières, l’intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage du permis, et non à la date de sa délivrance. Dans ce cas, les époux C et leur société n’avaient pas de titre valable à la date du 31 juillet 2023, ce qui a conduit au rejet de leur recours.

Sur le plan procédural, le Conseil d’État a censuré l’ordonnance du tribunal administratif de Caen. Il a estimé que le tribunal n’aurait pas dû rejeter la requête sans permettre aux époux C de régulariser leur demande. En effet, une requête ne peut être déclarée manifestement irrecevable sans phase contradictoire préalable, sauf dans trois cas précis : si l’irrecevabilité est non régularisable, si elle peut l’être jusqu’à l’expiration du délai de recours, ou si une invitation à régulariser a déjà été faite sans réponse. Le Conseil d’État a rappelé que les requérants devaient avoir la possibilité de présenter des circonstances particulières avant un rejet définitif. Sur le fond, le Conseil d’État a confirmé que ni la convocation par le notaire avant l’affichage du permis, ni le dépôt d’une demande de permis de construire par les époux C le 26 mai 2023 ne constituaient des circonstances particulières, car leur parcelle se situait en zone constructible.

Cette décision souligne une règle importante pour toute personne souhaitant contester un permis de construire : si le juge constate que le titre du requérant est postérieur à la date d’affichage du permis, il ne peut pas rejeter la requête sans une phase contradictoire préalable. Le juge doit d’abord informer le requérant et lui laisser un délai pour compléter sa demande. Pour les requérants, cela signifie qu’il faut vérifier si une ordonnance de rejet rendue sans phase contradictoire est bien fondée. Si une régularisation était possible, le recours pourrait être recevable. Cette garantie procédurale permet aux requérants de faire valoir leurs arguments avant un rejet définitif.

Pour un futur acquéreur, la date d’affichage du permis de construire en mairie est cruciale. Signer un compromis après cette date ne suffit pas pour contester un permis voisin, même si l’achat était déjà engagé. En zone fortement urbanisée, comme à Paris, il est essentiel de se renseigner sur les projets en cours avant de signer une promesse de vente. Des outils comme le site bercail.com permettent de consulter les demandes de permis de construire par adresse. Une protection supplémentaire consiste à inclure dans la promesse de vente une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire voisin ou à prévoir que le vendeur exercera un recours si un permis est délivré. Sans cette anticipation, le futur acquéreur ne pourra pas contester le projet après signature.