Indemnité d'éviction : la responsabilité de l'avocat qui laisse passer le délai de deux ans. Par Jean-Patrick Saint-Adam, Avocat.

L'indemnité d'éviction est une compensation financière due par un bailleur à un locataire commercial lorsque ce dernier refuse de renouveler le bail, sauf exceptions légales. Selon l’article L145-14 du Code de commerce, cette indemnité couvre la valeur marchande du fonds de commerce, c’est-à-dire l’ensemble des éléments incorporels qui constituent l’activité (clientèle, réputation, etc.), ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation. Pour beaucoup de commerçants, cette somme représente l’essentiel de leur patrimoine professionnel. Cependant, ce droit est soumis à un délai strict de deux ans à partir de la date d’effet du congé (la notification par laquelle le bailleur refuse le renouvellement). Passé ce délai, le locataire perd tout recours contre le bailleur pour réclamer cette indemnité.

Une situation courante survient lorsque le bailleur envoie un congé (notification de non-renouvellement du bail) et que le locataire entame des discussions amiables pour négocier le montant de l’indemnité d’éviction. Les mois passent, parfois même jusqu’à ce que le locataire quitte les lieux, sans qu’aucune action en justice ne soit engagée. Pourtant, ces négociations, même avancées, n’interrompent pas le délai de deux ans. Seuls des actes précis, comme une demande en justice, peuvent suspendre ou interrompre ce délai. Si la négociation échoue après l’expiration du délai, le locataire perd définitivement son droit à l’indemnité. L’article souligne que l’avocat a une responsabilité cruciale dans ce processus : il doit informer clairement son client de la nécessité d’agir en justice dans les deux ans, sous peine de faute professionnelle.

Un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 13 juin 2023 (RG 20/03682, affaire Renard c/ Pavillon Impérial) illustre les conséquences d’un manquement à cette obligation. Dans cette affaire, le congé envoyé au locataire mentionnait explicitement la possibilité de contester le refus de renouvellement. Pourtant, l’avocate du locataire n’a pas informé sa cliente de la nécessité d’engager une action en justice dans les deux ans. Résultat : la cliente a perdu son fonds de commerce. La cour a condamné l’avocate à verser 500 000 € de dommages et intérêts à sa cliente, en plus de 14 000 € pour ses frais d’avocat. Cet arrêt rappelle que la simple mention d’une possibilité dans un document ne suffit pas : l’avocat doit activement conseiller son client sur les démarches à suivre.

En cas de litige, c’est à l’avocat de prouver qu’il a bien informé son client des délais et des actions à entreprendre. Un écrit daté, comme un courrier ou un email, rappelant l’échéance des deux ans et la nécessité d’agir en justice, est une preuve solide. À l’inverse, un conseil donné oralement est difficile à prouver et expose l’avocat à un risque de condamnation. Même si le client est un commerçant expérimenté ou entouré d’experts (comme un expert-comptable), l’avocat reste tenu à cette obligation de conseil. Le contexte juridique français impose cette rigueur pour protéger les droits des locataires commerciaux.

Si un avocat est reconnu fautif pour avoir laissé passer le délai de deux ans, l’indemnisation qu’il doit verser ne correspond pas automatiquement au montant de l’indemnité d’éviction perdue. Le juge évalue le préjudice subi par le locataire, qui s’analyse souvent en une perte de chance de obtenir l’indemnité. Par exemple, si le locataire avait 70 % de chances de gagner son procès, il pourrait obtenir 70 % du montant de l’indemnité d’éviction. Dans les cas où le fonds de commerce est irrémédiablement perdu, la réparation peut atteindre la valeur totale du fonds. Les avocats sont tenus de souscrire une assurance professionnelle, ce qui permet à la victime d’agir directement contre l’assureur de l’avocat pour obtenir réparation.

Le bailleur n’est pas épargné par les délais. Lorsqu’une indemnité d’éviction est fixée par un tribunal, le bailleur dispose d’un droit de repentir : il peut encore renoncer à payer l’indemnité dans les 15 jours suivant le passage en force de chose jugée (c’est-à-dire après que la décision est devenue définitive). Pour exercer ce droit, il doit être informé à temps par son avocat. Si l’avocat du bailleur omet de l’avertir, ce dernier perd la possibilité de se rétracter et doit payer l’indemnité. Cet aspect souligne l’importance des conseils juridiques pour les deux parties dans les litiges liés aux baux commerciaux.

L’action en responsabilité contre un avocat pour manquement à ses obligations se prescrit par cinq ans. Le point de départ de ce délai dépend de la nature du manquement. Si l’avocat a mal représenté ou assisté son client en justice, le délai commence à courir à la fin de sa mission. S’il s’agit d’un manquement lié au conseil (comme l’oubli d’informer sur un délai), le délai commence à courir à la date où le client a connu ou aurait dû connaître les faits. Cette distinction est importante pour déterminer si l’action en responsabilité est encore possible. Les victimes disposent donc d’un délai plus long pour agir contre l’avocat que contre le bailleur.

D’autres professionnels, comme les experts-comptables, les agents de fonds de commerce ou les nouveaux avocats, jouent souvent un rôle clé dans la détection des délais dépassés. Lorsqu’ils reprennent un dossier, ils peuvent constater que les deux ans sont écoulés et alerter le client. Trois réflexes sont recommandés pour éviter ce problème : dater précisément la réception du congé et son entrée en vigueur, reconstituer la chronologie des échanges avec le bailleur, et conserver tous les écrits (emails, courriers, notes) émis par l’ancien avocat. Ces documents sont essentiels pour prouver un éventuel manquement ou pour engager une action en responsabilité.