Saisie immobilière : ce qui peut sauver le débiteur depuis l'été 2026. Par Yann Gré, Avocat.

En 2026, la saisie immobilière reste une procédure stricte encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. Elle permet à un créancier (banque, organisme de crédit) de vendre un bien immobilier pour récupérer une dette non payée. Pour être valable, cette saisie doit respecter plusieurs conditions : le créancier doit posséder un titre exécutoire (document officiel prouvant la dette, comme un jugement), une créance liquide (montant précis) et exigible (la dette peut être réclamée immédiatement). Depuis l’été 2026, les tribunaux ont rendu des décisions précisant les moyens pour le débiteur de se défendre. Ces arrêts montrent que les recours portent principalement sur deux aspects : la validité de la créance elle-même et la régularité de la procédure de saisie. Les cours d’appel et la Cour de cassation ont ainsi clarifié des points comme la prescription biennale (délai de 2 ans pour réclamer une dette) ou l’application des clauses abusives dans les contrats de prêt.

Le débiteur peut contester la créance poursuivie en invoquant deux arguments principaux. D’abord, la prescription biennale : pour les crédits immobiliers, le délai de 2 ans court à partir de la déchéance du terme (moment où la banque exige le remboursement total de la dette en cas de défaut de paiement). Plusieurs arrêts montrent que les banques échouent souvent à prouver que leurs actes (comme des commandements de payer) ont interrompu ce délai. Par exemple, à Fort-de-France, la cour a jugé qu’une action en justice du débiteur contre la banque ne suffisait pas à interrompre la prescription, car les deux procédures n’avaient pas le même objectif. Ensuite, le débiteur peut contester l’exigibilité de la dette si la clause de déchéance du terme (permettant à la banque d’exiger le paiement total) est jugée abusive ou appliquée de manière irrégulière. À Caen, une cour a annulé une saisie car la banque n’avait pas accordé un délai raisonnable (10 jours) à un emprunteur britannique non résident pour régulariser sa situation.

Pour interrompre le délai de prescription, les actes du créancier (comme un commandement de payer) doivent être valablement signifiés au débiteur. Plusieurs décisions rappellent que ces actes doivent être adressés à la bonne personne et dans les formes légales. Par exemple, à Versailles, des commandements signifiés aux curateurs (personnes désignées pour assister un majeur sous curatelle) d’un co-emprunteur n’ont pas interrompu la prescription, car la curatelle ne donne pas de pouvoir de représentation. De même, à Besançon, la déclaration des dettes dans une procédure de surendettement ne vaut pas reconnaissance de la dette et ne suspend la prescription que temporairement. Enfin, un protocole d’apurement (accord de paiement échelonné) ne reporte pas automatiquement l’exigibilité de la dette : chaque acte interruptif ne fait repartir que pour 2 ans le délai de prescription.

Les clauses abusives dans les contrats de prêt peuvent être invoquées par le débiteur pour contester la saisie. Depuis 2024, les tribunaux doivent recalculer la dette si une clause est jugée abusive et réputée non écrite. Cependant, cela ne met pas toujours fin à la saisie : si des mensualités impayées peuvent être identifiées, la vente forcée peut être maintenue. À Caen, une cour a annulé un commandement car la banque n’avait pas fourni de décompte isolant les mensualités impayées du capital restant dû, rendant la créance non liquide. À l’inverse, à Versailles, une cour a infirmé un jugement qui avait réputé non écrite une clause abusive invoquée par le fonds de titrisation (créancier), car les emprunteurs pouvaient renoncer à s’en prévaloir. Les délais accordés pour régulariser (comme 10 ou 15 jours) sont aussi examinés : un délai trop court peut être jugé abusif.

La procédure de saisie immobilière doit respecter des règles strictes pour être valable. Le titre exécutoire (document prouvant la dette) doit être exécutoire, c’est-à-dire que toutes les voies de recours (comme un appel) doivent être épuisées ou que le délai pour les exercer doit être écoulé. À Versailles, un jugement réputé contradictoire (car susceptible d’appel) mais non signifié dans les 6 mois a été déclaré non avenu, rendant la saisie nulle. De plus, le poursuivant (celui qui engage la saisie) doit justifier de sa qualité pour agir. À La Réunion, un liquidateur judiciaire n’a pas pu se prévaloir d’un jugement correctionnel car il n’était pas mentionné en tant que tel dans le titre. Enfin, le calendrier de la procédure est crucial : un délai trop court pour régulariser (10 jours au lieu de 15 jugés insuffisants par la Cour de cassation) peut entraîner un sursis à l’exécution.

Depuis mai 2026, le contrôle de proportionnalité impose au juge de vérifier que la saisie est proportionnée à la dette. Il ne peut se contenter de comparer la valeur du bien (par exemple 180 000 €) au montant de la dette : il doit aussi examiner si d’autres solutions moins intrusives (comme un échelonnement) sont possibles. Cependant, ce contrôle n’a pas encore conduit à des mainlevées (annulations de saisie) dans les décisions étudiées. Le débiteur doit lui-même soulever ce moyen lors de l’audience d’orientation et apporter des preuves de ses ressources et patrimoine pour que le juge puisse l’envisager. Par exemple, un débiteur pourrait demander un cantonnement de la saisie (limitation de la saisie à une partie du bien) s’il prouve qu’il peut rembourser une partie de sa dette.