Liberté contractuelle et fraude à la commission de l'agent immobilier. Par Laurent Frénéhard, Juriste.
Les acquéreurs, et eux seuls, engagent leur responsabilité à l'égard de l'agent s'il est suffisamment démontré qu'ils ont tout fait pour l'évincer en organisant des manœuvres dolosives. La Cour de cassation précise d'après quels critères les acquéreurs peuvent avoir à indemniser l'agence immobilière à hauteur de la commission perdue par cette dernière : la fraude des acquéreurs est révélée dès lors qu'il est démontré que ceux-ci sont à l'origine des manœuvres visant à écarter l'agence.
Le 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation française a rendu un arrêt majeur (référence 24-10.637) concernant la responsabilité des acquéreurs dans une fraude à la commission d’une agence immobilière. Cet arrêt précise les critères permettant à une agence immobilière d’obtenir une indemnisation lorsque des acquéreurs organisent une manœuvre pour éviter de payer la commission due. La Cour de cassation a confirmé que les acquéreurs pouvaient être tenus responsables s’ils participent activement à des actions visant à priver l’agence de sa rémunération, même s’ils n’ont pas de lien contractuel direct avec elle. Cet arrêt renforce la protection des professionnels contre les fraudes aux commissions, tout en rappelant les limites de la liberté contractuelle.
L’affaire se déroule sur la Côte d’Azur en 2018. Un couple de vendeurs donne un mandat non exclusif de vente à une agence immobilière, fixant le prix du bien à 2 990 000 € et prévoyant une commission de 6 % du prix de vente, payable par les acquéreurs. Le 5 avril 2018, un autre couple visite la villa via cette agence. Quelques semaines plus tard, une promesse de vente est signée directement entre les vendeurs et les acquéreurs, avec une clause stipulant que ces derniers prendront en charge toute réclamation de l’agence immobilière. La vente est finalisée chez le notaire le 29 août 2018 pour un prix de 2 500 000 €, sans que l’agence ne reçoive sa commission. L’agence immobilière, estimant avoir subi un préjudice de 150 000 € (6 % de 2 500 000 €), engage un procès contre les acquéreurs.
Le Tribunal de Grasse puis la Cour d’appel d’Aix-en-Provence ont condamné les acquéreurs à indemniser l’agence immobilière pour le montant de la commission perdue, soit 150 000 €. Les acquéreurs ont formé un pourvoi en cassation, arguant qu’ils n’étaient liés par aucun contrat avec l’agence et que la liberté contractuelle leur permettait de négocier directement avec les vendeurs. La Cour de cassation a rejeté leur pourvoi, rappelant que les tiers (ici, les acquéreurs) peuvent engager leur responsabilité délictuelle s’ils participent à des manœuvres frauduleuses visant à contourner les obligations contractuelles d’une partie (ici, les vendeurs).
La Cour de cassation s’est fondée sur un faisceau d’indices pour établir la fraude des acquéreurs. Ces derniers avaient connaissance de la commission due à l’agence (6 % du prix) lors de leur visite. La promesse de vente, signée cinq semaines plus tard, contenait une clause rejetant toute responsabilité sur les acquéreurs en cas de litige avec une agence immobilière, ce qui révèle leur conscience du risque. Cette promesse a été dissimulée à l’agence. Enfin, l’acte authentique ne reprenait pas cette clause, suggérant une tentative de dissimulation. Ces éléments ont convaincu la Cour que les acquéreurs avaient agi en fraude aux droits de l’agence.
La Cour de cassation a rappelé que les tiers (ici, les acquéreurs) peuvent voir leur responsabilité délictuelle engagée s’ils participent à la violation d’un contrat auquel ils ne sont pas parties. En l’espèce, les vendeurs avaient violé leur mandat avec l’agence en organisant une vente directe avec les acquéreurs. Les acquéreurs, en participant à cette manœuvre, sont devenus complices de cette violation. Leur responsabilité délictuelle permet à l’agence d’obtenir réparation pour le préjudice subi, soit le montant de la commission perdue. Ce principe s’applique même si les acquéreurs n’ont pas de lien contractuel direct avec l’agence.
La liberté contractuelle est un principe fondamental du droit, permettant aux individus de négocier et conclure des contrats librement. Cependant, cette liberté n’est pas absolue et peut être limitée lorsque des manœuvres frauduleuses sont mises en œuvre pour contourner les obligations légales ou contractuelles. Dans cette affaire, les acquéreurs ont tenté d’invoquer leur liberté contractuelle pour justifier leur action, mais la Cour de cassation a estimé que cette liberté ne pouvait servir de couverture à une fraude visant à priver une agence de sa commission légitime. La liberté contractuelle reste donc encadrée par les principes de bonne foi et de responsabilité.
Pour les futurs acquéreurs, il est possible de négocier directement avec un vendeur sans passer par une agence immobilière, mais cela doit se faire sans intention de frauder. Toute manœuvre visant à éviter le paiement d’une commission due à une agence peut entraîner une condamnation financière. Les juges examineront attentivement le comportement des acquéreurs, notamment s’ils ont connaissance de la commission, s’ils dissimulent des documents ou s’ils organisent une vente directe dans un délai court après une visite. La prudence est donc de mise dès qu’une visite a eu lieu via une agence.
Pour se prémunir contre ce type de fraude, les agences immobilières doivent conserver des preuves de leurs interventions. Il est recommandé de documenter systématiquement les visites (bons de visite, échanges écrits, enregistrements si autorisés), de conserver les traces des négociations et de s’assurer que les acquéreurs sont informés des commissions dues. Ces éléments pourront être utilisés en justice pour démontrer l’origine de la mise en relation entre vendeurs et acquéreurs, et ainsi établir la responsabilité délictuelle de ces derniers en cas de fraude.
