Fonds immobiliers non cotés : ce que la jurisprudence 2026 change pour les investisseurs non professionnels. Par Alizée Mabilon, Avocat.
À mesure que les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) et autres véhicules immobiliers non cotés se sont démocratisés auprès du grand public, la frontière entre investisseurs professionnels et non professionnels est devenue un terrain contentieux à part entière. Plusieurs décisions récentes - sanctions de l'Autorité des marchés financiers (AMF) contre Forest Invest, DCT et Altaroc Partners, arrêt de la Cour d'appel de Paris sur une SCPI Malraux - dessinent aujourd'hui un corpus de règles précis, que tout conseil d'investisseur non professionnel a intérêt à connaître avant d'engager une action.
En France, les fonds immobiliers non cotés ne sont pas tous ouverts aux investisseurs non professionnels. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et les FPI (Fonds de Placement Immobilier) leur sont accessibles, à condition d'obtenir un agrément de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) et de respecter des règles strictes de gouvernance, comme la présence d'un conseil de surveillance des porteurs. En revanche, d'autres fonds comme les fonds professionnels à vocation générale ou les organismes professionnels de placement collectif immobilier restent réservés aux clients professionnels, définis par l'article L533-16 du Code monétaire et financier. Cette distinction vise à protéger les investisseurs non avertis en limitant leur exposition à des placements complexes ou risqués.
Un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 11 juin 2026 illustre deux fondements de responsabilité distincts pour les investisseurs lésés dans un fonds immobilier non coté. D'abord, la responsabilité délictuelle de la société de gestion, ici SGAM AI (devenue Amundi Immobilier), peut être engagée si elle n'a pas informé clairement les investisseurs sur les risques réels de la stratégie d'investissement. Par exemple, la SCPI Pierre Patrimoine 2 a perdu 35,31% de sa valeur entre 2008 et 2010, mais la société n'avait pas précisé que sa stratégie était bien plus risquée que celle d'un placement immobilier classique. Ensuite, la responsabilité contractuelle peut toucher l'intermédiaire comme un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) ou un CIF (Conseiller en Investissements Financiers), s'il n'a pas alerté sur les risques. Dans ce cas, la société Primonial a été sanctionnée pour avoir fourni une simulation trop optimiste, sans mentionner les risques de baisse.
Les investisseurs peuvent engager simultanément une action contre la société de gestion et contre l'intermédiaire distributeur, comme l'a confirmé l'arrêt de 2026. La cour a jugé recevable le cumul des deux fondements juridiques, car ils sanctionnent des manquements distincts : la société de gestion est tenue par des obligations légales d'information, tandis que l'intermédiaire a un devoir de conseil individualisé. Dans l'affaire jugée, les investisseurs ont assigné à la fois Amundi Immobilier et Primonial pour les mêmes faits. La cour a caractérisé séparément la faute délictuelle de la société de gestion et le manquement contractuel de l'intermédiaire, sans exclure l'une ou l'autre action. Cette approche permet aux investisseurs de maximiser leurs chances d'obtenir réparation.
L'arrêt de 2026 clarifie le point de départ du délai de prescription pour agir en justice. Contrairement à ce qu'affirmait la société de gestion, le délai ne commence pas à courir dès qu'une moins-value latente est constatée, mais seulement lorsque la perte est réalisée, c'est-à-dire quand elle affecte réellement le patrimoine de l'investisseur. Dans l'affaire, la perte n'a été considérée comme réalisée qu'à l'échéance de la période de détention fiscale de six ans imposée par le dispositif Malraux, soit au plus tôt le 8 juillet 2014. L'action engagée le 8 avril 2019 était donc encore dans les délais. Cette interprétation protège les investisseurs en leur donnant plus de temps pour agir, surtout dans les cas où la perte se matérialise progressivement.
L'arrêt de 2026 s'applique clairement aux fonds à échéance fixe, comme les SCPI, mais son extension aux fonds à capital variable (comme les OPCI ou certains FPI) reste incertaine. Dans ces fonds, la perte ne se matérialise pas par un événement unique comme une liquidation, mais par une dégradation progressive de la valeur liquidative. La jurisprudence n'a pas encore tranché à quel moment précis cette baisse peut être considérée comme une perte réalisée. Faut-il se baser sur la première baisse significative, sur une stabilisation à un niveau bas, ou sur l'absence de perspective de reprise ? Cette question est cruciale pour les investisseurs et leurs avocats, car elle détermine si leur action en justice sera recevable ou prescrite.
L'arrêt du 11 juin 2026 ne tranche pas définitivement le litige. La cour a renvoyé l'affaire à l'audience du 6 octobre 2026 pour évaluer le préjudice des investisseurs. Ceux-ci doivent notamment justifier des réductions d'impôt dont ils ont bénéficié grâce au dispositif Malraux, car ces avantages fiscaux influencent le calcul de la perte nette en capital. Les parties sont également invitées à explorer une éventuelle solution négociée. Cette étape est essentielle, car elle déterminera le montant des indemnités que les investisseurs pourraient obtenir, en fonction de la différence entre le prix d'achat des parts et leur valeur actuelle.
Deux questions restent sans réponse dans l'arrêt de 2026. D'abord, l'articulation entre une action en **responsabilité** et une action en **nullité pour dol par réticence** n'est pas clarifiée. Le dol suppose une intention de tromper, ce qui n'a pas été caractérisé dans cette affaire. Ensuite, l'application du principe de prescription aux fonds à capital variable n'est pas tranchée. Aucune juridiction n'a encore précisé à quel moment une baisse progressive de la valeur liquidative peut être considérée comme une perte réalisée. Ces incertitudes laissent une marge d'interprétation pour les avocats et les investisseurs, qui devront adapter leurs stratégies en fonction de l'évolution de la jurisprudence.
