Le contrat de location gérance de fonds de commerce : conditions de validité et contestations. Par Alexandre Marchand, Avocat.

Le contrat de location gérance est un accord par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (ensemble d’éléments mobiliers et incorporels comme la clientèle, le nom commercial ou le droit au bail) loue ce fonds à un locataire-gérant. Ce dernier l’exploite à ses risques et périls en échange d’une redevance. Contrairement à un bail commercial, le locataire-gérant devient commerçant et doit s’immatriculer au registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le fonds de commerce doit exister au moment de la signature du contrat, sous peine de nullité. Il peut s’agir d’un fonds commercial ou artisanal, mais la clientèle en est l’élément essentiel : sans elle, le contrat est considéré comme nul.

Le contrat de location gérance n’a pas de forme imposée : il peut être écrit ou verbal, bien que l’écrit soit recommandé pour des raisons de preuve. Il doit préciser la durée (déterminée ou indéterminée), le montant de la redevance, les obligations des parties et les conditions de résiliation. Le locataire-gérant doit exploiter le fonds « en bon père de famille » et le restituer dans le même état. Le propriétaire, quant à lui, ne doit pas concurrencer le locataire-gérant. Un dépôt de garantie peut être exigé. Le contrat doit être publié dans un journal d’annonces légales dans les 15 jours suivant sa signature, sous peine de maintenir la solidarité des dettes entre les parties jusqu’à publication.

Le locataire-gérant est considéré comme un commerçant à part entière, même s’il exploite un fonds qui ne lui appartient pas. Il doit donc s’immatriculer au RNE et au RCS, et est soumis à toutes les obligations légales des commerçants (tenue de comptabilité, paiement des cotisations sociales, etc.). Pour un fonds artisanal, il est immatriculé en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat. Il assume seul les risques de l’exploitation et doit gérer le fonds de manière autonome, sans dépendre d’une autre activité. En cas de manquement, il engage sa responsabilité civile ou pénale.

Jusqu’à la publication du contrat de location gérance dans un journal d’annonces légales, le propriétaire du fonds (loueur) est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant pour l’exploitation du fonds. Cette solidarité cesse dès la publication du contrat. À l’inverse, la fin du contrat de location gérance rend immédiatement exigibles toutes les dettes liées à l’exploitation du fonds, même si elles étaient initialement à terme. Cette règle vise à protéger les créanciers et à clarifier les responsabilités financières entre les parties.

Un contrat de location gérance est nul s’il porte sur un fonds de commerce qui n’existe pas (non créé) ou qui a disparu (fermeture prolongée). La nullité est encadrée par l’article L144-10 du Code de Commerce. Les parties ne peuvent invoquer cette nullité à l’encontre des tiers. La nullité entraîne également la déchéance des droits liés au renouvellement des baux commerciaux. La charge de la preuve de l’existence du fonds (et donc de la clientèle) incombe au locataire-gérant. Un contrat verbal ou non publié ne peut être annulé pour ces motifs, mais expose les parties à des risques de solidarité financière prolongée.

Si le contrat de location gérance est jugé nul pour absence de fonds de commerce, les tribunaux peuvent le requalifier en bail commercial ou en sous-location de bail commercial. Cette requalification est possible si le contrat dissimule en réalité un bail, notamment lorsque le locataire-gérant n’a pas d’autonomie dans la gestion de la clientèle. Le délai pour agir en requalification est de 2 ans à compter de la conclusion du contrat initial, selon l’article L145-60 du Code de Commerce. La jurisprudence récente précise que ce délai court à partir du contrat à requalifier, et non du contrat initial. La requalification dépend de l’existence ou non d’une clientèle attachée au fonds loué.

Les principaux motifs de nullité d’un contrat de location gérance sont l’absence de fonds de commerce au moment de la signature ou sa disparition ultérieure. La jurisprudence considère que le contrat est nul si le fonds n’a jamais existé (ex. : projet abandonné) ou s’il a cessé d’exister (ex. : fermeture définitive). La nullité est automatique, même si les parties étaient conscientes de l’absence de fonds. Le contrat est alors considéré comme reposant sur un contenu illicite, contraire à l’ordre public. Cette nullité protège les intérêts des tiers et évite les abus liés à la dissimulation de baux commerciaux sous couvert de location gérance.