Bail commercial : peut-on suspendre le loyer après un sinistre si le bailleur ne répare pas ? Par Noémie Le Bouard, Avocat.

Un sinistre, comme un cyclone, peut endommager un local loué à usage commercial. Dans ce cas, le locataire peut se retrouver dans une situation complexe : le local n'est plus exploitable, mais le bailleur tarde à effectuer les réparations nécessaires. L'arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 précise que l'absence de faute du bailleur (par exemple, si le sinistre est un cas fortuit) ne dispense pas ce dernier de ses obligations de réparation pendant la durée du bail. Le bailleur doit donc restaurer le local pour que le locataire puisse reprendre son activité, sous peine de voir le locataire suspendre le paiement du loyer. Cette décision s'applique à un bail commercial signé le 1er janvier 2010 et concernait une villa endommagée par le cyclone Irma en septembre 2017.

Le bailleur a deux obligations principales définies par les articles 1719 et 1720 du Code civil : il doit délivrer le local en bon état et l'entretenir pendant toute la durée du bail. Ces obligations ne se limitent pas à la remise initiale des clés, mais s'étendent à la maintenance du local pour qu'il reste adapté à l'usage convenu dans le contrat. Par exemple, un hôtel doit rester accessible à la clientèle et sécurisé. L'arrêt rappelle que ces obligations persistent même après un sinistre, sauf si le local est totalement détruit ou devient impropre à sa destination de manière irréversible. Dans ce cas, le bail peut être résilié selon l'article 1722 du Code civil.

L'article 1722 du Code civil distingue deux situations après un sinistre : la destruction totale et la destruction partielle. Si le local est totalement détruit (par exemple, un coût de réparation dépassant la valeur du bien), le bail est résilié automatiquement sans indemnité. Si la destruction est partielle, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail, selon les circonstances. Cependant, la Cour de cassation précise que toute détérioration n'équivaut pas à une perte totale ou partielle. Par exemple, une villa endommagée par un cyclone peut nécessiter des réparations importantes, mais si son coût ne dépasse pas la valeur du bien, le bail continue et le bailleur doit effectuer les travaux.

Le locataire peut suspendre le paiement du loyer si le local devient impropre à sa destination et que le bailleur ne réalise pas les réparations nécessaires dans un délai raisonnable. Cette suspension est encadrée par l'exception d'inexécution, un mécanisme juridique qui permet à une partie de ne pas exécuter ses obligations si l'autre partie ne remplit pas les siennes. Cependant, cette suspension n'est justifiée que pour la période où le bailleur est empêché d'effectuer les réparations (par exemple, en raison de restrictions d'accès ou de contraintes de sécurité) ou où il ne les réalise pas malgré sa capacité à le faire. La Cour de cassation souligne que cette période doit être clairement documentée avec des preuves comme des devis, des rapports techniques ou des échanges écrits.

Pour justifier la suspension du loyer, le locataire doit prouver deux éléments : l'inexploitation du local et la chronologie des événements. Il doit montrer que le local était matériellement et juridiquement impropre à son usage (par exemple, inaccessible ou dangereux) et que le bailleur n'a pas agi malgré sa capacité à le faire. Les preuves incluent des photographies du sinistre, des rapports d'experts, des échanges avec le bailleur et des constats de commissaire de justice. Une mise en demeure circonstanciée peut aider à clarifier les attentes du locataire. À l'inverse, le bailleur doit documenter ses actions (devis, calendrier de chantier, contraintes rencontrées) pour prouver qu'il a agi dans les délais raisonnables.

L'arrêt du 4 juin 2026 a des conséquences majeures sur les litiges liés aux loyers impayés. Dans l'affaire concernée, la bailleresse avait refusé le renouvellement du bail et demandé l'expulsion de la locataire, en invoquant 151 367,87 € de loyers impayés. La Cour de cassation a annulé cette décision, car elle reposait sur une mauvaise qualification des loyers. Cependant, cela ne signifie pas que la locataire a automatiquement droit à conserver les sommes retenues. L'affaire a été renvoyée devant la cour d'appel de Fort-de-France pour réexamen. Pour les autres dossiers, un commandement (acte juridique exigeant le paiement sous peine d'expulsion) doit être traité rapidement, car il peut entraîner une expulsion après un délai d'un mois si le loyer n'est pas payé.

Pour une entreprise, il est crucial de distinguer clairement les loyers payés, les loyers contestés et les travaux financés par le locataire. L'expert-comptable doit suivre ces éléments pour évaluer l'impact financier du litige sans anticiper l'issue du procès. Par exemple, une économie de trésorerie due à la suspension des loyers ne signifie pas que l'obligation de payer a disparu. De même, les travaux réalisés par le locataire ne doivent pas être comptabilisés comme une réduction de dette, sauf si un accord ou une décision judiciaire le prévoit. Cette distinction est essentielle pour éviter des erreurs comptables ou juridiques.