Précisions de la Cour de cassation sur la clause d'augmentation forfaitaire du loyer des baux commerciaux. Par Sandra Auffray, Avocat.

En matière de bail commercial, les parties (bailleur et locataire) disposent d’une grande liberté pour fixer le loyer initial. Cette liberté inclut la possibilité de prévoir un loyer fixe ou variable, comme une clause-recette (indexée sur le chiffre d’affaires du locataire) ou une clause à paliers (augmentation prédéfinie à des dates précises). Cependant, cette liberté s’accompagne d’un encadrement strict des modalités d’évolution du loyer en cours de bail. Les articles L.145-37 et suivants du code de commerce imposent des règles d’ordre public pour protéger les locataires contre des hausses abusives. Par exemple, une clause ne peut pas prévoir une augmentation automatique sans plafond ni terme, car elle serait considérée comme une clause de révision illégale. La Cour de cassation a récemment rappelé cette limite dans un arrêt du 3 septembre 2026 (n° 25-14.904), annulant une clause d’augmentation forfaitaire de 1,5% par an sans plafond ni terme.

Jusqu’au 22 juin 2022, la Cour de cassation validait des clauses d’augmentation forfaitaire du loyer, comme celle prévoyant une hausse de 4,5% par an (arrêt du 22 juin 2022, n° 21-16.042). Cependant, dans un revirement de jurisprudence rendu le 3 septembre 2026 (n° 25-14.904), elle a jugé qu’une telle clause, sans plafond ni terme, devait être analysée comme une clause de révision illégale, car elle ne respecte pas les articles L.145-37 et suivants du code de commerce. Cette décision s’inscrit dans un contexte où les discussions parlementaires autour de la clause tunnel (encadrant les indexations) ont pu influencer cette évolution. Les bailleurs sont désormais invités à la prudence dans la rédaction des clauses d’évolution du loyer, sous peine de voir leurs clauses annulées par les juges.

Les articles L.145-38 et L.145-38-1 du code de commerce encadrent les clauses d’échelle mobile ou d’indexation, qui lient l’évolution du loyer à un indice (comme l’ILC, indice des loyers commerciaux). La jurisprudence a déjà censuré des clauses déséquilibrées, comme celles prévoyant une augmentation automatique sans baisse possible (CA Paris, 7 février 2018, RG n° 16/07034). Une clause d’indexation doit respecter la symétrie : si elle limite la hausse, elle doit aussi limiter la baisse dans les mêmes proportions. La loi du 26 mai 2026 (n° 2026-403) a officiellement validé les clauses tunnels, qui fixent un plafond et un plancher pour l’évolution du loyer indexé sur l’ILC. Par exemple, une clause peut prévoir que la variation annuelle de l’ILC ne sera prise en compte que dans une fourchette de plus ou moins 3 points.

Les bailleurs doivent désormais éviter les clauses d’augmentation forfaitaire annuelle (comme « X% par an ») sans plafond ni terme, car elles sont désormais considérées comme illégales par la Cour de cassation. Pour les baux en cours, une telle clause pourrait être annulée par les juges, exposant le bailleur à une restitution des trop-perçus de loyer sur les cinq années précédant la demande du locataire. Il est donc recommandé de modifier ces clauses par avenant pour y ajouter un plafond et un terme. Pour les nouveaux baux, les bailleurs doivent privilégier des clauses conformes aux règles d’ordre public, comme les clauses à paliers (fixant à l’avance les montants et dates d’augmentation) ou les clauses tunnels (encadrant l’indexation). Les clauses standardisées par certains institutionnels ne sont plus valables sans modification.