Précisions de la Cour de cassation sur la clause d'augmentation forfaitaire du loyer des baux commerciaux. Par Sandra Auffray, Avocat.

Le 3 septembre 2026, la Cour de cassation a cassé un arrêt de la cour d'appel de Lyon qui avait validé la clause d'un bail commercial garantissant au bailleur une hausse annuelle nette de 1,5 % du loyer (Cass., 3ème civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). Quatre ans plus tôt, le 22 juin 2022, elle a…

Résumé

Clauses de loyer : liberté et limites

En matière de bail commercial, les parties (bailleur et locataire) disposent d’une grande liberté pour fixer le loyer initial.

Cette liberté inclut la possibilité de prévoir un loyer fixe ou variable, comme une clause-recette (indexée sur le chiffre d’affaires du locataire) ou une clause à paliers (augmentation prédéfinie à des dates précises).

Cependant, cette liberté s’accompagne d’un encadrement strict des modalités d’évolution du loyer en cours de bail.

Les articles L.145-37 et suivants du code de commerce imposent des règles d’ordre public pour protéger les locataires contre des hausses abusives.

Par exemple, une clause ne peut pas prévoir une augmentation automatique sans plafond ni terme, car elle serait considérée comme une clause de révision illégale.

La Cour de cassation a récemment rappelé cette limite dans un arrêt du 3 septembre 2026 (n° 25-14.904), annulant une clause d’augmentation forfaitaire de 1,5% par an sans plafond ni terme.