Les créances entre le syndic, le syndicat des copropriétaires et les tiers : créances chirographaires ou privilégiées ? Par Paul Génébès, Juriste.
La copropriété est l'une des situations les plus fréquentes de la vie juridique quotidienne : plusieurs millions de foyers français vivent dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967. Or, cette organisation collective fait naître des relations d'argent croisées entre trois acteurs : le syndic, le syndicat des copropriétaires et les tiers avec lesquels ce dernier contracte (entreprises de travaux, fournisseurs, administration fiscale, organismes sociaux, banques).
En copropriété, trois acteurs principaux interviennent dans les relations financières : le syndicat des copropriétaires, le syndic et les tiers (fournisseurs, banques, administration). Le syndicat, personne morale distincte depuis la loi du 10 juillet 1965, possède un patrimoine propre et peut être débiteur ou créancier. Le syndic, mandataire légal du syndicat (désigné par l’assemblée générale), agit en son nom mais ne possède pas les fonds gérés. Il existe deux types de syndics : professionnels (titulaires d’une carte professionnelle) ou bénévoles. La distinction entre ces acteurs est cruciale car elle détermine qui est responsable des dettes ou des créances en cas de difficultés financières.
Le syndic peut être créancier du syndicat pour deux types de sommes : ses honoraires (forfait annuel ou prestations particulières comme des travaux ou un contentieux) et le remboursement d’avances (frais engagés exceptionnellement pour le syndicat). Ces créances sont généralement chirographaires, c’est-à-dire sans privilège de paiement. Aucun texte ne leur accorde de priorité sur les autres créanciers. En cas d’impayés, le syndic doit engager une procédure de recouvrement classique. Depuis 2014 (loi ALUR), le syndic ne peut plus avancer de fonds au syndicat, sauf exceptions (syndic provisoire ou administrateur désigné).
Le syndicat peut être créancier du syndic dans deux situations distinctes. D’abord, pour la restitution des fonds gérés : le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans les trois mois suivant sa désignation (sauf pour les très petites copropriétés de 15 lots maximum). Les fonds sur ce compte restent la propriété du syndicat, même en cas de faillite du syndic, ce qui lui permet de les récupérer en priorité via un droit de revendication (articles L624-9 du Code de commerce). Ensuite, pour des dommages-intérêts en cas de faute de gestion (négligence, non-respect des décisions d’assemblée générale), ces créances sont chirographaires et soumises au concours des autres créanciers.
Pour sécuriser les fonds des copropriétaires, la loi Hoguet (1970) impose aux syndics professionnels de souscrire une garantie financière d’au moins 110 000 €. Cette garantie, fournie par un établissement bancaire ou une assurance, couvre les fonds détenus pour autrui. En cas de détournement ou de faillite du syndic, le syndicat peut se tourner vers le garant pour récupérer ses fonds, sans risquer l’insolvabilité du syndic. La Cour de cassation a confirmé l’importance de ce mécanisme comme rempart ultime contre les fraudes. Cette garantie ne remplace pas l’obligation légale du compte séparé mais la complète.
Les dettes contractées par le syndic envers des tiers (fournisseurs, entreprises de travaux, administration fiscale) engagent le syndicat, car le syndic agit comme mandataire. Les fournisseurs et entreprises de travaux sont généralement des créanciers chirographaires, sans garantie particulière, sauf exceptions rares comme l’hypothèque légale pour les travaux (très rarement utilisée en copropriété en raison de formalités complexes). En revanche, le Trésor public et les organismes sociaux bénéficient de privilèges : leurs créances sont prioritaires. Par exemple, la taxe foncière reste une dette du syndicat, mais les impôts non payés peuvent être recouvrés en priorité sur les autres créanciers.
En cas de graves difficultés financières du syndicat (loi de 1965, articles 29-1 A à 29-16), un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire peut être désigné par le tribunal pour gérer la copropriété. Ce dispositif ne crée pas de privilège pour le syndic, dont les créances restent chirographaires. Cependant, il permet d’éviter l’aggravation des dettes et de préserver l’immeuble. Pour les syndics en difficulté, les fonds du syndicat sur un compte séparé sont protégés, tandis que les autres créances (comme les dommages-intérêts) sont soumises au concours des créanciers. La procédure de sauvegarde ou redressement judiciaire (Code de commerce) peut aussi s’appliquer au syndicat, mais elle reste distincte de celle des copropriétés en difficulté.
Le classement des créances du syndic dépend de leur nature. Ses *honoraires* et les *avances* sont des créances *chirographaires*, sans privilège. En revanche, les *fonds du syndicat* sur un compte séparé sont la propriété du syndicat et peuvent être revendiqués en cas de faillite du syndic, échappant ainsi au concours des créanciers. Les *dommages-intérêts* pour faute de gestion sont aussi *chirographaires*. Enfin, la *garantie financière* (110 000 € minimum) agit comme une sûreté personnelle, permettant au syndicat d’être indemnisé par un tiers (le garant) en cas de fraude ou de défaillance du syndic. Ce classement détermine l’ordre de paiement en cas de difficultés.
