Clause d'inaliénabilité affectant un bien immobilier légué par un parent, quelle validité ? Par Laurent Latapie
Un parent fait un don financier pour permettre à son enfant d'acquérir un bien. Il prévoit dans l'acte une clause d'inaliénabilité, pouvant bloquer toute possibilité de vente pour le donataire.
Le 13 février 2025, la Cour d’appel de Montpellier a rendu un jugement (N°RG 22/01967) concernant une clause d’inaliénabilité dans un acte de donation immobilière. Cette clause interdit au donataire (celui qui reçoit le bien) de vendre ou de transmettre le bien donné pendant toute sa vie. L’affaire oppose Monsieur P, donateur, à son père Monsieur X, donataire. En 2007, Monsieur P a donné une maison à son père, avec une clause interdisant toute aliénation du bien sans son accord. En 2021, Monsieur X a demandé l’annulation de cette clause devant le Tribunal judiciaire de Narbonne, invoquant l’article 900-1 du Code civil. Le tribunal a jugé la clause nulle en 2022, ce qui a conduit Monsieur P à faire appel.
L’appelant (Monsieur P) invoque la liberté contractuelle, principe selon lequel les parties peuvent convenir librement des conditions d’un contrat, y compris une clause d’inaliénabilité. Il soutient que cette clause est valable car elle vise à protéger le patrimoine familial de toute dilapidation et à garantir la présence du bien immobilier, qui a nécessité des travaux importants pour couvrir les dépenses liées à la perte d’autonomie de Monsieur X. Cependant, l’intimé (Monsieur X) conteste cette clause, expliquant que le bien a été acquis en 2000 avec ses fonds et qu’il souhaite vendre le bien pour financer sa retraite et ses besoins d’autonomie, car sa pension mensuelle est de 1 600 €.
L’article 900-1 du Code civil impose deux conditions pour qu’une clause d’inaliénabilité soit valable : elle doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. En l’espèce, la clause interdit toute aliénation pendant toute la vie du donataire (Monsieur X), âgé de 78 ans en 2025, tandis que le donateur (Monsieur P) a 51 ans. La cour considère que cette clause n’est pas temporaire, car elle équivaut à une interdiction viagère (pour toute la vie). Elle prive ainsi le donataire de la possibilité de vendre le bien de son vivant, ce qui contrevient à l’article 900-1 du Code civil.
Pour être valable, une clause d’inaliénabilité doit aussi être justifiée par un intérêt sérieux et légitime. En l’occurrence, la cour rappelle que même si l’intérêt initial (protection du patrimoine familial) peut sembler légitime, il n’est plus justifié dans ce cas. Monsieur X, avec une pension de 1 600 € par mois, ne peut assumer les coûts d’entretien et d’impôts du bien. La vente du bien est nécessaire pour financer ses besoins en autonomie. La cour souligne que la clause ne peut être maintenue si l’intérêt qui la justifiait a disparu ou si un intérêt plus important (comme la survie financière du donataire) l’exige.
La Cour d’appel de Montpellier confirme la nullité de la clause d’inaliénabilité. Elle rappelle que les deux conditions de l’article 900-1 du Code civil (caractère temporaire et intérêt légitime) sont cumulatives. En l’espèce, la clause n’est ni temporaire ni justifiée par un intérêt légitime actuel. Par conséquent, la cour déclare la clause nulle et de nul effet. Cette décision rappelle la rigueur du droit français sur les clauses d’inaliénabilité dans les donations ou legs, qui ne sont valables que si elles respectent strictement ces deux conditions.
