Baux commerciaux : gérer la renégociation ou la sortie dans un contexte de tension. Par Richard Cohen, Avocat.

La révision des loyers commerciaux est encadrée par le code de commerce, notamment l’article L145-38 qui prévoit une révision triennale. Elle ne peut être demandée qu’au moins trois ans après le début du bail ou son renouvellement, puis tous les trois ans. La hausse est plafonnée à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ou tertiaires), sauf si une modification des facteurs locaux de commercialité (comme la fermeture d’un concurrent ou un changement d’axe routier) fait varier la valeur locative de plus de 10 %. Dans ce cas, la hausse ne peut dépasser 10 % du loyer de l’année précédente. Pour un locataire en difficulté, cette révision n’est utile que si la valeur locative a réellement baissé, ce qui nécessite une démonstration économique solide. Une clause d’échelle mobile peut aussi permettre une révision si l’indice varie de plus d’un quart par rapport au loyer précédent. Cependant, une clause qui ne s’applique qu’en cas de hausse est illégale et peut être annulée, même dans les baux signés avant 2014. Depuis 2026, une clause tunnel est autorisée : elle limite la variation annuelle de l’indice à la hausse et à la baisse de la même proportion, offrant un équilibre entre les parties.

En cas d’impayés, le bailleur peut utiliser une clause résolutoire, qui permet de résilier le bail si le locataire ne paie pas dans un délai d’un mois après un commandement (un avertissement officiel). Depuis 2026, pour obtenir un délai ou une suspension, le locataire doit prouver qu’il peut régler sa dette et payer intégralement les loyers à venir avant la première audience. Une clause prévoyant un délai plus court est illégale. Le locataire peut aussi invoquer l’exception d’inexécution s’il prouve que les locaux sont impropres à leur usage (par exemple, des problèmes de sécurité ou d’hygiène). Dans ce cas, il peut suspendre le paiement des loyers sans avertissement préalable. La loi de 2026 impose aussi le paiement mensuel des loyers sur demande du locataire, sauf en cas d’arriérés non contestés. Enfin, le bailleur doit fournir les justificatifs des charges (électricité, entretien, etc.) si le locataire en fait la demande.

Pour quitter un bail commercial, le locataire peut donner un congé triennal au moins six mois avant la fin d’une période de trois ans, par lettre recommandée ou acte officiel. Cependant, cette option peut être exclue pour certains baux (plus de neuf ans, locaux monovalents, bureaux, etc.). Une autre solution est la cession du bail avec le fonds de commerce, qui est généralement autorisée sauf clause contraire. Le bailleur peut exiger une garantie du cédant, mais celle-ci ne s’applique que pendant trois ans après la cession. Depuis 2026, le dépôt de garantie (somme versée en début de bail) doit être restitué dans les trois mois après la remise des clés, et les autres garanties dans les six mois. Pour les locaux commerciaux, les garanties sont plafonnées à un trimestre de loyer. Une résiliation amiable est souvent la solution la plus simple, mais elle doit être négociée avec soin pour éviter des litiges sur les travaux de remise en état ou les charges.