Baux commerciaux : gérer la renégociation ou la sortie dans un contexte de tension. Par Richard Cohen, Avocat.

Baisse d'activité, hausse des indices, désaccord sur les charges ou sur l'état des locaux : la relation entre bailleur et locataire commercial se tend souvent bien avant l'échéance du bail. Le statut offre pourtant aux deux parties des leviers précis pour rééquilibrer le loyer, contenir le contenti…

Résumé

Révision des loyers

La révision des loyers commerciaux est encadrée par le code de commerce, notamment l’article L145-38 qui prévoit une révision triennale.

Elle ne peut être demandée qu’au moins trois ans après le début du bail ou son renouvellement, puis tous les trois ans.

La hausse est plafonnée à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ou tertiaires), sauf si une modification des facteurs locaux de commercialité (comme la fermeture d’un concurrent ou un changement d’axe routier) fait varier la valeur locative de plus de 10 %.

Dans ce cas, la hausse ne peut dépasser 10 % du loyer de l’année précédente.

Pour un locataire en difficulté, cette révision n’est utile que si la valeur locative a réellement baissé, ce qui nécessite une démonstration économique solide.

Une clause d’échelle mobile peut aussi permettre une révision si l’indice varie de plus d’un quart par rapport au loyer précédent.

Cependant, une clause qui ne s’applique qu’en cas de hausse est illégale et peut être annulée, même dans les baux signés avant 2014.

Depuis 2026, une clause tunnel est autorisée : elle limite la variation annuelle de l’indice à la hausse et à la baisse de la même proportion, offrant un équilibre entre les parties.