Baux commerciaux : ce que la Cour de cassation a jugé en 2026. Par Quentin Maghia, Avocat.
Huit arrêts rendus par la troisième chambre civile entre janvier et octobre 2026 dessinent une ligne cohérente : le contenu du bail est contrôlé plus strictement, tandis que les droits du preneur sont enserrés dans des délais d'action précis. Plusieurs de ces solutions font écho à des analyses formulées dès 2018, au lendemain de la loi Pinel et de la réforme du droit des contrats.
En 2026, la Cour de cassation française a rendu sept décisions majeures concernant les baux commerciaux, un type de contrat de location spécifique aux locaux utilisés pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ces arrêts abordent des sujets clés comme le montant du loyer, les charges locatives, l'obligation de délivrance des locaux par le bailleur, le droit de préférence du locataire en cas de vente du bien, et l'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail. Ces décisions visent à clarifier l'équilibre entre les droits du propriétaire (bailleur) et ceux du locataire (preneur), dans un contexte où le bail est souvent conclu pour une durée minimale de neuf ans, avec des règles légales strictes encadrant une partie du contrat.
La Cour de cassation a renforcé le contrôle sur le contenu des baux commerciaux, notamment sur les clauses relatives au loyer et aux charges. Concernant le loyer, elle a jugé qu'une clause prévoyant une augmentation automatique de 1,5 % par an sans plafond ni limite de durée est illégale, car elle empêche toute révision légale et ne détermine pas clairement le loyer initial. Cette décision s'appuie sur les articles L145-15 et suivants du Code de commerce, qui encadrent les baux commerciaux. Pour les charges, le bailleur doit désormais envoyer les justificatifs détaillés au locataire sur demande, et ne peut plus se contenter de les tenir à disposition. Ces règles visent à éviter les abus et à garantir une transparence totale dans la gestion des baux.
L'obligation de délivrance, qui impose au bailleur de mettre à disposition des locaux conformes au bail, est une obligation continue et non prescrite tant que le manquement persiste. Par exemple, si un locataire d'une boulangerie-pâtisserie n'a pas accès à une cour arrière prévue dans le bail depuis 2003, il peut toujours exiger la jouissance de cette cour ou une indemnisation, même en 2026. La Cour de cassation a précisé que l'action en exécution forcée (obtenir la remise des locaux) reste ouverte tant que le défaut de délivrance dure, tandis que l'action en réparation (indemnisation) est limitée à cinq ans avant la demande. Cette décision s'appuie sur les articles 1709 et 1719 du Code civil.
Le droit de préférence du locataire, qui lui permet d'acheter en priorité le local en cas de vente par le bailleur, a été renforcé en 2026. La Cour de cassation a confirmé que ce droit est d'ordre public, c'est-à-dire qu'il ne peut pas être écarté par une clause du bail. Par exemple, un locataire ne doit pas payer les honoraires d'un agent immobilier lors de l'exercice de son droit de préférence, même s'il en avait connaissance. En revanche, le locataire doit agir rapidement : le délai pour contester une vente non notifiée avec droit de préférence est de deux ans à partir de la date où il a eu connaissance de la vente, et non à partir du prix ou des conditions de celle-ci. Ces décisions s'appuient sur l'article L145-46-1 du Code de commerce.
L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée au locataire en cas de non-renouvellement de son bail par le bailleur. En 2026, la Cour de cassation a rappelé que ce droit est soumis à une prescription biennale, c'est-à-dire un délai de deux ans pour agir. Par exemple, si un bailleur délivre un congé (une notification de non-renouvellement) avec une offre d'indemnité pour le 31 décembre 2017, le locataire doit saisir le tribunal avant le 31 décembre 2019 pour obtenir cette indemnité. Aucun accord amiable, expertise ou échange ultérieur ne suspend ce délai. Si le locataire ne respecte pas ce délai, il perd son droit au maintien dans les lieux et à l'indemnité. Ces décisions s'appuient sur l'article L145-60 du Code de commerce.
L'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) est une condition pour bénéficier du statut des baux commerciaux et de l'indemnité d'éviction. En 2026, la Cour de cassation a précisé que si deux locaux contigus forment une unité d'exploitation (par exemple, deux boutiques côte à côte avec une clientèle commune), une immatriculation distincte n'est pas requise pour le second local. Les juges examinent des indices comme l'absence de séparation physique, la libre circulation de la clientèle ou la présentation commune des marchandises. Cette décision montre que l'unité économique prime sur le formalisme administratif. L'arrêt s'appuie sur les principes généraux du droit des baux commerciaux.
Les décisions de 2026 illustrent une tendance de la jurisprudence à protéger l'équilibre fondamental du bail commercial, fixé par la loi, plutôt que l'équilibre conventionnel, négocié entre les parties. Par exemple, la Cour de cassation sanctionne les clauses qui contournent les règles légales de révision du loyer ou qui limitent les droits du locataire, comme le droit de préférence. En revanche, elle exige une grande rigueur procédurale de la part du locataire, notamment pour respecter les délais de prescription (deux ans pour l'indemnité d'éviction ou le droit de préférence). Ces arrêts rappellent que le statut des baux commerciaux évolue davantage par la jurisprudence que par la loi, et que les parties doivent adapter leurs pratiques en conséquence.
