Prêt en devises : le risque de change pour les emprunteurs frontaliers. Par Stéphane Ceccotti, Avocat.
Un risque bien réel aggravé en cas de modification dans la situation financière ou patrimoniale de l'emprunteur. Principe : La banque prête un montant converti en euros pour payer le vendeur du bien immobilier situé en France.
Un prêt immobilier en devises étrangères, comme le franc suisse (CHF), est un crédit où la banque prête un montant converti en euros pour acheter un bien en France, mais où le capital et les remboursements sont indexés sur une autre monnaie. Dans cet article, il s’agit de prêts souscrits par des emprunteurs frontaliers (personnes vivant en Suisse mais achetant un bien en France), qui perçoivent leurs revenus en CHF. Le capital dû est donc exprimé en francs suisses, mais le vendeur du bien est payé en euros. Ce mécanisme expose l’emprunteur à un risque de change dès le premier remboursement, car la valeur de l’euro par rapport au franc suisse peut fluctuer fortement. Par exemple, sur les 20 dernières années, l’euro a perdu plus de 40 % de sa valeur face au CHF, ce qui alourdit mécaniquement la dette exprimée en euros.
L’indexation du prêt sur une devise étrangère crée un préjudice financier latent difficile à percevoir pour l’emprunteur. Bien que le capital restant dû en CHF diminue avec les remboursements, sa valeur en euros augmente en raison de la dépréciation de l’euro. Ainsi, même en remboursant normalement, l’emprunteur peut se retrouver à devoir plus en euros qu’il n’a emprunté initialement. Par exemple, un prêt de 220 000 € contracté en 2010 aurait vu sa valeur en euros dépasser le montant emprunté en 2026, avec un capital restant dû de près de 140 000 €. Ce mécanisme est souvent sous-estimé, car il s’étale sur plusieurs années et se normalise dans l’esprit de l’emprunteur, qui ne réalise pas toujours l’ampleur du préjudice.
Le risque de change se matérialise pleinement lorsque l’emprunteur est contraint de vendre son bien, par exemple en cas de divorce, de perte d’emploi ou d’essoufflement du marché immobilier. Dans ces situations, la dette exprimée en euros peut doubler, voire plus, par rapport au capital initial. Si le produit de la vente est insuffisant pour rembourser la banque, l’emprunteur doit contracter un nouveau prêt pour couvrir le solde, souvent à un taux moins avantageux. Par exemple, un emprunteur ayant remboursé des sommes importantes pendant des années peut se retrouver sans logement et avec une dette majorée. Le préjudice est alors maximal, car il combine perte financière, dépossessions et impossibilité de récupérer les sommes déjà versées.
Face à ce préjudice, l’emprunteur peut saisir la justice pour contester la validité du contrat de prêt. Si le juge estime que la *clause de remboursement en devises* est *abusive* (c’est-à-dire qu’elle ne respecte pas les obligations d’information et de mise en garde de la banque), cette clause peut être annulée. Le contrat est alors réputé non écrit, ce qui signifie que l’emprunteur ne doit rembourser que le capital initial en euros, sans intérêts, ni frais bancaires, ni assurance emprunteur. La banque doit en outre rembourser le trop-perçu, incluant les intérêts payés, les commissions et la perte de change subie depuis l’origine. Cette solution peut représenter un gain financier équivalent à 50 % à 100 % du capital emprunté.
