SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés : l'arbitrage revisité en 2026. Par Yassine El Jouaidi, Expert-comptable.
L'option d'une société civile immobilière pour l'impôt sur les sociétés est presque irréversible et se décide sur un horizon de vingt ans. Deux éléments récents en modifient les termes : la hausse de la CSG sur les revenus du capital, qui épargne précisément les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers, et la création par la loi de finances pour 2026 d'un amortissement déductible des revenus fonciers pour les acquisitions neuves ou rénovées.
En France, une société civile immobilière (SCI) qui loue un bien nu (sans meubles) est dite translucide fiscalement. Cela signifie qu’elle ne paie pas d’impôt directement. Ses bénéfices ou pertes sont calculés à son niveau, puis répartis entre les associés (propriétaires) selon leur part. Chaque associé déclare sa part dans ses revenus fonciers (catégorie de revenus liée aux loyers). Les charges déductibles incluent les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, les assurances ou la taxe foncière, mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement. Deux points clés limitent les déductions : l’amortissement du bâtiment n’est pas déductible, et les frais d’achat (comme les frais de notaire) ne le sont pas non plus, sauf à la revente. Pour 2026, un plafond de déficit foncier de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique) permet de réduire ses impôts sur le revenu global.
En 2026, la CSG (contribution sociale généralisée) sur les revenus du capital augmente de 9,20 % à 10,60 %, portant les prélèvements sociaux à 18,60 % et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 31,40 %. Cependant, les revenus fonciers de location nue et les plus-values immobilières des particuliers restent soumis à 17,20 %. En revanche, les dividendes, intérêts ou bénéfices de location meublée passent à 18,60 %. Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), qui distribue des dividendes, cette hausse réduit l’avantage fiscal par rapport à une SCI translucide. L’écart entre les deux régimes se réduit d’environ 1 point en faveur de la translucidité, sans être décisif seul.
Une SCI peut choisir l’impôt sur les sociétés (IS) en notifiant son option au fisc avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné. Ce changement est considéré comme une cessation d’entreprise au sens fiscal, mais les plus-values latentes (bénéfices non encore taxés) ne sont pas imposées immédiatement grâce à une atténuation. Depuis 2019, il est possible de renoncer à l’IS dans les cinq ans suivant l’option, mais cette renonciation entraîne une imposition immédiate des résultats non taxés et des plus-values latentes, sauf exceptions. En pratique, l’option pour l’IS est souvent irréversible, car la renonciation est complexe et coûteuse. Une fois l’option prise, la SCI ne peut plus revenir en arrière.
L’IS offre des avantages pendant la détention d’un bien : l’amortissement du bâtiment (2 % à 4 % par an) est déductible, neutralisant souvent le résultat fiscal pendant 10 à 20 ans. Les frais d’acquisition (frais de notaire) sont déductibles immédiatement. Le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € (sous conditions) puis à 25 %. À la revente, l’avantage s’inverse : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, gonflée par les amortissements, et taxée à 25 % plus 31,40 % de PFU, soit jusqu’à 45 % de charge cumulée. En revanche, à l’impôt sur le revenu (IR), la plus-value bénéficie d’abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). L’arbitrage dépend donc de la stratégie : l’IS est avantageux pour une détention longue sans revente, tandis que l’IR est préférable en cas de cession à moyen ou long terme.
La location meublée est considérée comme une activité commerciale par le fisc. Si une SCI exerce cette activité, elle est automatiquement soumise à l’IS pour l’ensemble de ses revenus, sans possibilité de retour en arrière. Une tolérance administrative permet de maintenir la translucidité si les revenus commerciaux (location meublée) représentent moins de 10 % des revenus totaux sur l’année et les trois années précédentes. Une décision de cour administrative d’appel en 2025 précise que seule la première année d’activité commerciale est prise en compte pour ce calcul. Le risque est élevé, car une location meublée ponctuelle (même une seule fois) peut basculer la SCI en IS, souvent plusieurs années après l’événement.
Deux changements majeurs en 2026 modifient l’arbitrage entre IS et translucidité. D’abord, pour les loueurs en meublé non professionnels, les amortissements déduits réduisent désormais le prix d’acquisition pour calculer la plus-value à la revente, ce qui supprime l’avantage historique de ce régime. Ensuite, un nouveau statut de *bailleur privé* permet, pour les acquisitions entre le 21 janvier 2026 et le 31 décembre 2028, de déduire un amortissement des revenus fonciers (3 % à 3,5 % par an) sur 80 % du prix net, sous conditions (location nue comme résidence principale pendant 9 ans). Ce dispositif est accessible aux SCI translucides et n’est pas cumulable avec d’autres aides comme Pinel. À la revente, les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition pour calculer la plus-value. Ces nouveautés rendent la translucidité plus attractive pour certains projets, sans avoir à opter pour l’IS.
