SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés : l'arbitrage revisité en 2026. Par Yassine El Jouaidi, Expert-comptable.

L'option d'une société civile immobilière pour l'impôt sur les sociétés est presque irréversible et se décide sur un horizon de vingt ans. Deux éléments récents en modifient les termes : la hausse de la CSG sur les revenus du capital, qui épargne précisément les revenus fonciers et les plus-values…

Résumé

SCI : régime par défaut

En France, une société civile immobilière (SCI) qui loue un bien nu (sans meubles) est dite translucide fiscalement.

Cela signifie qu’elle ne paie pas d’impôt directement.

Ses bénéfices ou pertes sont calculés à son niveau, puis répartis entre les associés (propriétaires) selon leur part.

Chaque associé déclare sa part dans ses revenus fonciers (catégorie de revenus liée aux loyers).

Les charges déductibles incluent les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, les assurances ou la taxe foncière, mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement.

Deux points clés limitent les déductions : l’amortissement du bâtiment n’est pas déductible, et les frais d’achat (comme les frais de notaire) ne le sont pas non plus, sauf à la revente.

Pour 2026, un plafond de déficit foncier de 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique) permet de réduire ses impôts sur le revenu global.