Palaces and the Pope: the fascinating story of how Renaissance Rome was rebuilt
The Eternal City underwent a period of renewal spanning the late 14th century to the late 16th century, following a period of economic stagnation. Today, 84% of the palaces built during this period are still standing.
Au XIVe et XVe siècles, Rome était en ruines. Les contemporains la décrivaient comme un cadavre ou une grande étable à moutons. Des artistes la représentaient sous les traits d’une veuve en noir, implorant les passants. Cette situation s’expliquait par un siècle de stagnation économique, marqué par l’exil des papes à Avignon (1309–1377). Pendant cette période, la ville perdait son statut de centre politique et religieux, ce qui freinait les investissements et l’entretien des bâtiments. Le retour des papes en 1377 n’a pas immédiatement relancé la ville, car leur présence n’était pas perçue comme durable.
Entre 1378 et 1599, 31 % des palais historiques de Rome ont été construits, marquant un renouveau urbain spectaculaire. Ce phénomène contraste avec le reste de l’Italie, où Florence et Venise avaient connu leur essor bien plus tôt, dès le XIVe siècle. Les Romains ont attendu près d’un siècle après le retour des papes pour se lancer dans de grands travaux. Ce retard s’explique par un manque de confiance dans la stabilité à long terme de la papauté. Les investisseurs craignaient que les papes ne quittent à nouveau Rome, rendant les projets immobiliers trop risqués.
Pour comprendre cette renaissance, une chercheuse a construit une base de données inédite en croisant des archives, des travaux d’historiens et des cartes anciennes, comme celle de Giambattista Nolli (1701–1756). Cette carte, numérisée par une équipe de Stanford, recense les bâtiments et leur histoire architecturale. L’auteure a ensuite classé manuellement 146 projets de palais construits entre 1378 et 1599, dont 43 % ont nécessité des recherches supplémentaires pour identifier leurs commanditaires. Cette méthode a permis de lier chaque construction à son mécène et d’analyser les motivations derrière ces investissements.
En 1475, le pape Sixtus IV (1414–1484) publie une bulle papale intitulée Etsi universis, qui modifie profondément les règles de transmission des biens des hauts dignitaires de l’Église. Avant cette réforme, les cardinaux ne pouvaient pas léguer leurs propriétés à leurs héritiers : à leur mort, ces biens revenaient automatiquement à l’Église. La réforme supprime cet impôt de succession de 100 %, permettant aux prélats de transmettre leurs palais à leurs héritiers. Cette mesure a eu un impact majeur : les constructions de palais par les prélats ont augmenté de près de 300 % après 1475.
La réforme de Sixtus IV a créé un cercle vertueux : en permettant aux cardinaux d’investir dans l’immobilier romain, elle les a incités à soutenir la papauté dans sa volonté de rester à Rome. Les cardinaux élisent les papes, et les papes nomment les cardinaux. Une fois que les prélats possédaient des biens à Rome, ils avaient tout intérêt à ce que le pape reste en ville, car un départ aurait nui à leurs investissements. Ce mécanisme a ancré la confiance dans la stabilité à long terme de la papauté. Les absences des papes de Rome ont ainsi diminué de 81,5 % après la réforme, et les départs volontaires ont disparu.
Les laïcs, initialement prudents, ont observé l’engagement des prélats et ont progressivement investi à leur tour dans des projets immobiliers. Dans les 50 premières années après la réforme, chaque augmentation de 10 projets de palais menés par des prélats dans une décennie entraînait environ 6 projets supplémentaires portés par des laïcs dans la décennie suivante. Ce phénomène s’est estompé après un demi-siècle, lorsque la confiance dans la stabilité de la papauté était pleinement établie. Les nouveaux palais, souvent plus ambitieux, ont commencé à transformer le paysage urbain de Rome.
Cette histoire illustre l’importance des réformes irréversibles pour stimuler l’économie. Une politique publique crédible doit être difficile à annuler par les gouvernements suivants pour inspirer confiance aux investisseurs. À Rome, la réforme de Sixtus IV a aligné les intérêts des cardinaux avec ceux de la ville, créant un système auto-entretenu. Cette logique s’applique aujourd’hui à d’autres contextes : une réforme qui engage durablement les acteurs clés peut transformer des promesses en engagements concrets, favorisant ainsi la stabilité et la croissance économique.
Le boom des palais entre 1378 et 1599 a laissé une empreinte durable sur Rome. Aujourd’hui, 84 % des palais construits durant cette période existent encore et façonnent toujours le paysage urbain. Ces bâtiments rappellent que la prospérité d’une ville dépend souvent de la crédibilité de ses institutions. Leur construction n’a pas été imposée par décret, mais a résulté de choix individuels motivés par la confiance en l’avenir. Ce cas historique montre comment des réformes bien conçues peuvent, à long terme, transformer une ville en profondeur.
