Société à prépondérance immobilière et le nouvel article 1865-1 du Code civil. Par Sandrine Clévenot, Avocate.
Avec un objectif affiché de renforcer les contrôles sur les flux financiers afin de lutter plus efficacement contre les fraudes, et notamment contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, une nouvelle loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dite « loi anti-fraude » n°2026-534 du 25 juin 2026, introduit un article 1865-1 nouveau dans le Code civil. Ce nouvel article met en place un formalisme rendant incontournable le rôle du conseil.
Depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit respecter un formalisme strict sous peine de nullité. L’article 1865-1 du Code civil impose désormais trois options pour valider ces transactions : un acte authentique (devant notaire), un acte contresigné par avocat, ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable habilité. Cette mesure s’applique à toutes les sociétés dont l’actif est principalement composé d’immeubles ou de droits immobiliers en France, ou de participations dans des sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. Les placements collectifs (comme les fonds d’investissement) sont exclus de cette obligation. La sanction en cas de non-respect est la nullité absolue de la cession, sans possibilité de régularisation ultérieure.
Une société à prépondérance immobilière est définie par l’article 726,I-2° du Code général des impôts (CGI) comme une personne morale dont les titres ne sont pas cotés sur un marché réglementé (comme Euronext) ou un système multilatéral de négociation, et dont l’actif est composé à plus de 50 % d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Cela inclut les SCI (Sociétés Civiles Immobilières), les SARL ou les SAS dont l’activité principale est immobilière. Par exemple, une SCI détenant un immeuble de rapport ou des parts dans une autre SCI immobilière entre dans cette catégorie. Les participations dans des sociétés étrangères peuvent aussi être concernées si elles répondent aux mêmes critères.
Le nouveau dispositif ne se limite pas aux cessions classiques de parts ou d’actions. Il couvre également les réductions de capital non motivées par des pertes, lorsqu’elles permettent à un associé ou actionnaire de quitter la société. Par exemple, si un associé d’une SCI décide de réduire le capital pour récupérer sa mise initiale sans que la société ne subisse de pertes, cette opération doit désormais respecter le formalisme de l’article 1865-1 du Code civil. Cela vise à éviter les contournements de la règle en utilisant des mécanismes juridiques alternatifs pour transférer des titres.
Les professionnels habilités à rédiger les actes de cession sont le notaire (pour un acte authentique), l’avocat (pour un acte contresigné) ou l’expert-comptable (pour un acte sous signature privée, dans le cadre de leur activité juridique accessoire). Ces professionnels doivent vérifier le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par le Code monétaire et financier (titre VI du livre V), notamment pour lutter contre le blanchiment de capitaux. Leur intervention est obligatoire sous peine de nullité de la transaction. Par exemple, un notaire doit s’assurer de l’origine des fonds et de l’identité des parties avant de valider une cession de parts d’une SCI.
Pour être valable, toute cession de parts ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit désormais être enregistrée avec une copie de l’acte rédigé par un professionnel (notaire, avocat ou expert-comptable). L’article 635-0 du CGI impose cette formalité : sans présentation de l’acte conforme, l’enregistrement est refusé. Cette mesure vise à informer les tiers et à renforcer la transparence des transactions. Cependant, elle ne garantit pas une sécurité absolue, car un greffe du tribunal de commerce pourrait encore enregistrer une cession non conforme si la fraude n’est pas détectée lors du dépôt des documents.
Malgré ce nouveau formalisme, des limites persistent. Un greffe peut enregistrer une cession non conforme si la fraude n’est pas identifiée, car il ne vérifie pas la validité juridique de l’acte, seulement sa conformité administrative. Par exemple, une personne de mauvaise foi pourrait déposer une cession non valide au greffe et obtenir une inscription au registre du commerce, même si la transaction est nulle. Cela crée un risque de documents officiels erronés, comme des statuts ou des registres de bénéficiaires effectifs incorrects. Le dispositif ne couvre donc pas tous les cas de fraude ou d’usurpation d’identité.
Pour sécuriser une transaction, le conseil juridique ou financier doit vérifier non seulement la provenance des fonds, mais aussi la validité de l’origine de propriété du cédant. Cela implique de remonter jusqu’au rédacteur de l’acte précédent pour s’assurer que le formalisme de l’article 1865-1 a été respecté. Par exemple, un avocat doit consulter les actes antérieurs pour confirmer que le cédant est bien le propriétaire légitime des parts qu’il souhaite vendre. Cette étape est cruciale pour éviter les cessions frauduleuses ou les litiges futurs. Sans cette vérification, la transaction pourrait être annulée, même si les formalités administratives ont été respectées.
