Prêt refusé, vente manquée

Le 15 juin 2021, un acheteur signe une promesse de vente pour une maison à 185 000 €. Cette promesse inclut une condition suspensive : la vente ne se réalise que si l’acheteur obtient un prêt respectant des critères précis avant le 15 septembre 2021. Les critères sont un montant maximal de 185 000 €, une durée maximale de 300 mois (25 ans) et un taux maximal de 1,7 %. Si l’acheteur ne respecte pas ces critères ou n’obtient pas le prêt, la condition est considérée comme réalisée fictivement, ce qui signifie que la vente est annulée et que l’acheteur doit payer une indemnité d’immobilisation de 18 500 €. Cette indemnité est réduite à 14 500 € après déduction des 4 000 € déjà versés au notaire.

Six semaines après la promesse de vente, l’acheteur signe un mandat de recherche de financement avec un courtier. Ce mandat fixe un montant et une durée maximaux pour le prêt, mais ne mentionne ni le taux maximal de 1,7 % ni la date butoir du 15 septembre. Le courtier dépose trois demandes de prêt : deux auprès d’une première banque à 1,50 % (refusées) et une auprès d’une seconde banque à 1,85 % (également refusée). Aucun refus n’est transmis au notaire avant le 15 septembre, date à laquelle la promesse devient caduque. Le courtier n’est pas condamné par la justice, car il n’est pas partie à la promesse de vente et n’a pas d’obligation légale de respecter ses critères.

La condition suspensive est une clause qui protège l’acheteur en cas d’échec pour obtenir un prêt. Si l’acheteur prouve qu’il n’a pas obtenu le financement prévu, il récupère les sommes versées sans pénalité. En revanche, s’il demande un prêt non conforme aux critères de la promesse, la condition est considérée comme réalisée fictivement, et il doit payer l’indemnité d’immobilisation. Dans cette affaire, les deux demandes à 1,50 % étaient conformes au taux maximal de 1,7 %, mais les tribunaux ont jugé que demander un taux inférieur rendait le prêt plus difficile à obtenir, ce qui équivaut à une non-conformité. La Cour de cassation a confirmé ce raisonnement dans une autre affaire.

L’acheteur est responsable des paramètres du prêt qu’il demande, même s’il passe par un courtier. Les demandes déposées par le courtier sont juridiquement celles de l’acheteur, qui doit donc s’assurer que les critères du prêt respectent ceux de la promesse. Si le courtier dépose des demandes non conformes, l’acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur, mais peut éventuellement engager la responsabilité du courtier. Dans cette affaire, l’acheteur n’a pas transmis la promesse de vente au courtier, ce qui a empêché ce dernier de connaître les critères exacts. La justice a estimé que c’est à l’acheteur de prouver qu’il a remis la promesse au courtier, bien que des éléments suggèrent que le courtier en avait connaissance.

Le courtier n’est pas condamné car il n’a pas d’obligation légale de respecter les critères de la promesse de vente, étant donné qu’il n’en est pas partie. Ses obligations se limitent à exécuter sa mission avec diligence, à conseiller son client, à rendre compte de ses actions et à agir loyalement. Dans cette affaire, la cour a estimé que le courtier a agi avec diligence en déposant trois demandes en cinq semaines, et qu’il n’avait pas à conseiller l’acheteur sur un prêt non conforme. Cependant, la cour souligne que le courtier, en tant que professionnel réglementé, aurait dû s’enquérir des besoins réels de son client, notamment en demandant l’avant-contrat (la promesse de vente) pour adapter ses demandes.

Le mandat signé par l’acheteur contient une clause stipulant qu’un écart entre le prêt sollicité et les termes du compromis de vente n’engage pas la responsabilité du courtier. Cette clause est considérée comme abusive par la loi, car elle supprime ou réduit le droit à réparation de l’acheteur en cas de manquement du professionnel. Une clause abusive dans un contrat avec un consommateur est présumée nulle sans possibilité de preuve contraire. Cette clause ne peut donc pas servir de bouclier au courtier pour couvrir ses propres erreurs dans la rédaction des demandes de prêt.

La justice a estimé que c’est à l’acheteur de prouver qu’il a remis la promesse de vente au courtier, bien que des éléments suggèrent que le courtier en avait connaissance (mention du compromis dans un courriel, obligation des banques de disposer de l’avant-contrat). Aucun délai n’est imposé au courtier pour transmettre les refus de prêt au client ou au notaire, sauf si le mandat le prévoit explicitement. La cour d’appel a jugé que le courtier n’avait aucune obligation en la matière, faute de clause écrite dans le mandat. Cette affaire souligne l’importance de prévoir des délais précis dans le mandat pour éviter les malentendus.