Sociétés civiles de placement immobilier, Sociétés d'épargne forestière et Groupements forestiers d'investissement - DOC-2019-04
6.0 L'instruction DOC-2019-04 apporte des précisions sur les modalités de demande de visa pour l'offre au public des parts de SCPI, de SEF et de GFI, la cession des parts sur le registre des ordres, les informations à fournir aux associés et à l'AMF, l'expert immobilier ou l'expert forestier ainsi que les fusions. ....
L’instruction DOC-2019-04, publiée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), encadre les modalités de fonctionnement des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des Sociétés d’épargne forestière (SEF) et des Groupements forestiers d’investissement (GFI). Cette instruction est applicable à partir du 23 juillet 2026 et s’inscrit dans le cadre des placements collectifs, plus précisément des fonds d’investissement alternatifs (FIA). L’AMF est l’organisme français chargé de réguler les marchés financiers et de protéger les investisseurs. Les SCPI, SEF et GFI sont des structures permettant à des particuliers ou des investisseurs institutionnels de placer leur épargne dans l’immobilier ou la forêt, sans avoir à gérer directement ces actifs. Cette instruction vise à clarifier les règles pour ces trois types de sociétés, notamment en matière d’offre publique, de gestion et de transparence.
L’instruction précise les modalités pour obtenir un visa de l’AMF avant de proposer au public des parts de SCPI, SEF ou GFI. Le visa est une autorisation préalable délivrée par l’AMF pour s’assurer que l’offre respecte les règles de protection des investisseurs. Pour les SCPI, SEF et GFI, cette demande doit inclure des informations détaillées sur leur fonctionnement, leur stratégie d’investissement, les risques associés et les frais prélevés. L’AMF vérifie notamment que les documents d’information (comme les prospectus) sont clairs et complets. Cette procédure s’applique aux offres publiques, c’est-à-dire lorsque les parts sont proposées à un large public, et non à des investisseurs avertis ou professionnels. Les annexes de l’instruction (I, I bis, I ter, etc.) détaillent les documents à fournir.
L’instruction encadre la cession des parts de SCPI, SEF ou GFI, c’est-à-dire leur transfert entre investisseurs. Elle impose que ces transactions soient enregistrées dans un registre des ordres, un document officiel tenu par la société de gestion ou un tiers désigné. Ce registre permet de tracer les achats et ventes de parts, assurant ainsi la transparence et la traçabilité des opérations. Pour les investisseurs, cela signifie que toute transaction doit être déclarée et enregistrée, ce qui limite les risques de fraude ou de conflits. Cette mesure s’inscrit dans une logique de meilleure protection des épargnants et de conformité aux règles de l’AMF.
Les SCPI, SEF et GFI doivent fournir régulièrement des informations à leurs associés (investisseurs) et à l’AMF. Pour les associés, cela inclut des rapports annuels ou semestriels détaillant la performance financière, la valorisation des actifs (immobiliers ou forestiers), les dividendes distribués et les frais prélevés. Pour l’AMF, les sociétés doivent transmettre des données sur leur gestion, leurs risques et leur conformité aux règles. Ces obligations visent à garantir une transparence totale et à permettre aux investisseurs de prendre des décisions éclairées. Les annexes de l’instruction précisent le contenu et la fréquence de ces communications.
L’instruction définit les règles concernant les experts chargés d’évaluer les actifs des SCPI, SEF ou GFI. Pour les SCPI, un expert immobilier indépendant doit évaluer régulièrement la valeur des biens détenus. Pour les SEF et GFI, un expert forestier doit estimer la valeur des forêts et des terres. Ces experts sont des professionnels agréés par l’AMF ou reconnus par des organismes compétents. Leur rôle est crucial pour garantir une évaluation objective et fiable des actifs, ce qui influence directement la valorisation des parts et la confiance des investisseurs. L’instruction précise les critères de sélection et les obligations de ces experts.
L’instruction aborde les modalités des fusions entre SCPI, SEF ou GFI, ou des restructurations internes. Une fusion consiste à regrouper plusieurs sociétés en une seule, ce qui peut permettre de mutualiser les ressources, de réduire les coûts ou d’optimiser la gestion des actifs. L’AMF encadre strictement ces opérations pour protéger les investisseurs. Les sociétés doivent fournir un projet détaillé, incluant les impacts financiers, les modalités de conversion des parts et les garanties offertes aux associés. L’AMF examine ces projets pour s’assurer qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des investisseurs ou à la stabilité du marché.
L’instruction DOC-2019-04 s’appuie sur les *articles 422-189 à 422-249-5* du *règlement général de l’AMF*, qui constituent le cadre juridique de ces placements collectifs. Ces articles définissent les obligations des sociétés de gestion, les règles de transparence, les modalités de contrôle et les sanctions en cas de manquement. L’instruction complète ces textes en apportant des précisions pratiques, notamment sur les procédures administratives ou les critères d’évaluation. Les annexes (I à VII) détaillent quant à elles les documents types à fournir, les modèles de rapports ou les critères de sélection des experts. Ces textes s’appliquent à l’ensemble du territoire français et concernent toutes les SCPI, SEF et GFI proposant des parts au public.
