Baux commerciaux : les nouveautés de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (SVE)

La loi n°2026-403 du 26 mai 2026, dite loi de simplification de la vie économique (SVE), introduit un nouveau droit pour les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux. Désormais, ils peuvent exiger de leur bailleur le paiement des loyers de manière mensuelle, même si le bail prévoit un paiement trimestriel ou annuel. Cette mesure s’applique immédiatement aux baux en cours à partir du 26 mai 2026. Cependant, elle ne concerne que les locaux destinés à des activités de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Elle est exclue si le locataire a des arriérés de loyers ou de charges, ou si un litige est en cours devant un tribunal. L’objectif est de préserver la trésorerie des locataires en leur permettant de mieux gérer leurs flux financiers.

La loi SVE autorise désormais l’introduction dans les baux commerciaux de clauses d’indexation dites tunnel. Ces clauses permettent d’encadrer les variations annuelles de l’indice des loyers commerciaux (ILC), aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Cela signifie que le loyer peut être ajusté en fonction de cet indice, mais dans une fourchette prédéfinie. Cette mesure s’applique aux baux conclus à partir du 28 mai 2026. Pour les baux déjà en cours, cette clause peut être ajoutée lors du renouvellement du bail. L’objectif est de limiter les hausses brutales de loyer tout en permettant une adaptation progressive aux variations économiques.

La loi SVE modifie les règles concernant la clause résolutoire, qui permet au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas d’inexécution des obligations par le locataire. Désormais, un juge peut accorder des délais de paiement et suspendre cette clause si le locataire est en mesure de régler sa dette locative et reprend le paiement intégral du loyer avant la première audience du tribunal. Cette disposition s’applique aux demandes introduites à partir du 28 mai 2026. Elle vise à éviter les résiliations abusives et à donner une seconde chance aux locataires en difficulté financière temporaire.

La loi SVE impose une limite stricte aux sommes que le bailleur peut exiger du locataire à titre de garantie. Ces sommes, qu’elles prennent la forme d’un dépôt de garantie, d’un cautionnement ou d’un nantissement, ne peuvent excéder l’équivalent de trois mois de loyer. Cette règle s’applique aux baux nouvellement conclus ou renouvelés à partir du 26 mai 2026. L’objectif est de réduire la charge financière initiale pour les locataires et d’éviter les abus dans les demandes de garanties excessives.

Avant la loi SVE, il n’existait aucun délai légal pour que le bailleur restitue le dépôt de garantie au locataire après la fin du bail. Désormais, le bailleur doit restituer cette somme dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés. Si une autre forme de garantie a été fournie, comme une hypothèque, le délai est porté à six mois. Le locataire doit fournir au bailleur les éléments justifiant la restitution, et ce délai s’applique aux baux pour lesquels les clés sont remises après le 26 août 2026. Cette mesure vise à sécuriser les locataires et à éviter les retards abusifs.

En cas de vente du local loué, la loi SVE impose au nouveau propriétaire (l’acquéreur) de restituer au locataire les sommes versées à titre de dépôt de garantie. Auparavant, cette obligation incombait au bailleur d’origine. De plus, les garanties de toute nature (comme un nantissement) deviennent caduques, et le vendeur doit restituer au locataire les documents afférents à ces garanties dans un délai de six mois. Le notaire doit informer le nouveau propriétaire de cette obligation. Ces dispositions s’appliquent aux mutations intervenant après le 26 août 2026.