Nouveau contrat de location 2026 : ce que le décret du 6 juillet 2026 change pour les bailleurs. Par Valérie Moulines Denis, Avocate.

Le décret n°2026-596, publié le 6 juillet 2026, modifie les règles encadrant les contrats de location en France. Il s’applique aux baux d’habitation conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Ce texte met à jour le contrat type de location, qui n’avait pas été révisé depuis 2015, malgré une loi de 2023 ayant déjà changé plusieurs aspects. Le décret concerne les locations nues, meublées et les colocations à bail unique. Il introduit notamment une clause résolutoire obligatoire pour les impayés, avec un délai réduit de deux mois à six semaines pour agir en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Ce délai court à partir d’un commandement de payer resté sans réponse.

La clause résolutoire est une disposition du bail qui permet au bailleur de résilier automatiquement le contrat en cas de manquement grave du locataire, comme un impayé. Depuis le décret de 2026, cette clause est obligatoire dans tous les baux d’habitation. Elle s’applique désormais aussi au non-versement du dépôt de garantie, une nouveauté introduite par la loi de 2023. Le délai pour agir a été réduit de deux mois à six semaines après un commandement de payer infructueux. Ce changement accélère les procédures d’expulsion, car deux semaines représentent souvent un loyer supplémentaire non payé. La clause ne s’active pas dès le premier retard : le bailleur doit d’abord envoyer un commandement de payer, puis attendre six semaines avant de pouvoir engager une résiliation.

Le nouveau contrat type s’applique aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire les locations nues, meublées et les colocations à bail unique. Les locations saisonnières ou les résidences secondaires ne sont pas concernées. Le décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 pour les nouveaux contrats ou les renouvellements signés à cette date. Les baux en cours ne sont pas concernés et n’ont pas à être modifiés. Un second volet du décret, entré en vigueur le 1er janvier 2027, concerne le maintien des aides au logement en cas d’impayés, mais il n’impacte pas directement la rédaction des baux.

Le commandement de payer est un document officiel envoyé par huissier au locataire en cas d’impayé. Il doit mentionner la clause résolutoire et inviter le locataire à régulariser sa situation sous un délai précis. Depuis le décret de 2026, ce délai est de six semaines pour les nouveaux baux. Pour les baux signés avant le 1er octobre 2026, le délai dépend de la clause résolutoire incluse : deux mois si le bail mentionnait encore l’ancienne durée. La Cour de cassation a confirmé en 2024 que ce délai ne s’appliquait pas rétroactivement aux baux en cours, créant une période de transition complexe pour les bailleurs.

Le décret de 2026 introduit des clauses résolutoires facultatives pour l’absence d’assurance habitation ou des troubles de voisinage graves. Ces clauses permettent au bailleur de résilier le bail si le locataire ne respecte pas ses obligations, comme souscrire une assurance ou éviter des nuisances pour les voisins. Ces dispositions sont optionnelles et doivent être explicitement mentionnées dans le contrat. Elles visent à protéger les bailleurs contre des situations où le locataire perturbe la tranquillité des autres résidents, tout en offrant une solution juridique plus rapide que les procédures classiques.

La servitude de résidence principale est une nouvelle clause introduite par le décret pour lutter contre les locations Airbnb non déclarées. Elle impose au locataire de faire de son logement sa résidence principale, c’est-à-dire y vivre au moins huit mois par an. Cette mesure vise à limiter les abus où des propriétaires louent leur bien en courte durée via des plateformes comme Airbnb, réduisant ainsi l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents. Le non-respect de cette clause peut entraîner la résiliation du bail. Cette disposition s’inscrit dans un contexte de tension sur le marché immobilier et de régulation des locations touristiques.

Le décret de 2026 rend facultative la mention du numéro de téléphone portable des parties (bailleur et locataire) dans le bail. Cette information n’est donc plus obligatoire, mais elle peut être utile pour faciliter les échanges en cas de problème, comme un impayé ou une urgence. Cette mesure simplifie la rédaction du contrat tout en maintenant une possibilité de contact direct. Elle reflète une adaptation aux nouvelles pratiques de communication, où le téléphone portable est devenu un outil courant pour les échanges rapides.

Le décret du 6 juillet 2026 marque une étape importante, mais d’autres réformes pourraient suivre. Un second volet, entré en vigueur le 1er janvier 2027, concerne le maintien des aides au logement en cas d’impayés. Ce volet adapte les règles pour les territoires d’outre-mer comme Saint-Barthélemy et Saint-Martin. Les bailleurs doivent donc surveiller les évolutions législatives, car d’autres ajustements pourraient être nécessaires pour clarifier ou compléter ces nouvelles dispositions. Ces réformes s’inscrivent dans une volonté de sécuriser les rapports locatifs et de lutter contre les impayés.