La lutte contre l'habitat indigne par l'expropriation. Par Louis Chevallier, Avocat.
Selon le 31e rapport de la Fondation pour le logement des défavorisés, publié en février 2026, 4,2 millions de personnes vivent aujourd'hui en France en situation de mal-logement ; en Seine-Saint-Denis, plus de 28 000 logements du parc locatif privé seraient potentiellement indignes, soit près de 7% de ce parc. Face à ce constat récurrent, le législateur a mis en place un arsenal juridique de plus en plus sophistiqué, renforcé notamment par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, pour lutter contre l'habitat indigne et qui concerne notamment le droit de l'expropriation.
L'article explique que la lutte contre l'habitat indigne utilise plusieurs outils juridiques, dont l'expropriation est le dernier recours. Parmi les alternatives figurent les astreintes administratives (sanctions financières pour non-respect des obligations), les permis de louer et permis de diviser (contrôles préventifs sur la location ou la division des logements), ainsi que des dispositifs comme la résorption de l'habitat insalubre (RHI) et le traitement de l'habitat insalubre remédiable ou dangereux (THIRORI), pilotés par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Une autre mesure, l'opération de restauration immobilière (ORI), permet à une collectivité d'imposer des travaux de restauration dans un périmètre délimité, l'expropriation n'intervenant qu'en cas d'échec. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a élargi l'ORI aux notions de salubrité, intégrité et sécurité, et non plus seulement à l'habitabilité.
La loi Vivien (n° 70-612 du 10 juillet 1970) est une procédure dérogatoire d'expropriation pour les immeubles irrémédiablement insalubres, codifiée aux articles L511-1 à L511-9 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Elle permet d'exproprier un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité (par exemple, un immeuble menaçant ruine ou interdit à l'habitation). La déclaration d'utilité publique est prononcée par le préfet sans enquête publique, et un arrêté préfectoral désigne le bénéficiaire de l'expropriation, fixe une indemnité provisionnelle et autorise la prise de possession anticipée après paiement. Cette procédure a été validée par le Conseil constitutionnel mais son application peut être limitée par des contraintes budgétaires ou temporelles.
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a créé une nouvelle procédure d'expropriation pour les immeubles à titre remédiable, codifiée aux articles L512-1 à L512-6 du Code de l'expropriation. Elle s'applique si l'immeuble a fait l'objet d'au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité non exécutés dans les dix dernières années, et si des travaux de remise en état sont nécessaires pour éviter une dégradation irréversible. Un arrêté préfectoral unique déclare l'utilité publique, fixe une indemnité provisionnelle et permet une prise de possession anticipée. Contrairement à la loi Vivien, cette procédure peut cibler un seul lot en copropriété. Un décret n° 2025-419 du 12 mai 2025 précise ses modalités.
Une troisième procédure permet d'exproprier une copropriété en état de carence, c'est-à-dire en difficulté financière ou de gestion, avec des travaux trop coûteux à réaliser. Cette procédure, expérimentale depuis la loi ALUR (2014) et prorogée par la loi de 2024, permet d'exproprier uniquement les parties communes pour une durée de 10 ans. Elle vise à éviter l'abandon des immeubles en raison de conflits entre copropriétaires ou de dettes. La Cour d'appel de Paris a récemment rappelé l'importance des garanties procédurales, comme le principe du contradictoire et l'égalité des armes, pour protéger les droits des propriétaires.
Dans le cadre de la loi Vivien, l'indemnité d'expropriation est calculée selon la méthode de la récupération foncière : la valeur du bien est estimée au prix du terrain nu, déduction faite des frais de démolition. Cette méthode peut aboutir à des indemnités très faibles, comme 1,20 €, si le coût de démolition dépasse la valeur du terrain. Cependant, deux exceptions existent : si le propriétaire occupe lui-même le logement depuis au moins deux ans avant l'arrêté d'insalubrité, ou si l'immeuble n'est pas insalubre mais acquis pour démolir un autre immeuble. La Cour d'appel de Paris a récemment écarté cette méthode dans un cas où l'indemnité proposée était disproportionnée par rapport à des cessions amiables comparables, et où la commune avait tardé à agir.
Pour la nouvelle procédure d'expropriation à titre remédiable, l'indemnité est évaluée par comparaison avec des biens similaires dégradés ou insalubres. Si aucune référence n'est disponible, l'évaluation se base sur des biens en meilleur état, avec un abattement calculé en fonction du coût des travaux nécessaires pour remettre le logement aux normes. Par exemple, si des travaux de 50 000 € sont prescrits mais non réalisés, l'abattement peut atteindre ce montant. Cette méthode vise à refléter la dépréciation réelle du bien due à son état de dégradation. Le Code de l'expropriation encadre strictement cette évaluation pour éviter les abus.
L'article souligne que les indemnités d'expropriation peuvent être *minorées* ou même *confisquées* dans certains cas d'habitat indigne. Par exemple, les *indemnités accessoires* (comme les frais de déménagement) peuvent être exclues si le propriétaire a négligé ses obligations. Dans des cas extrêmes, l'*indemnité principale* peut être réduite à un montant symbolique, voire nulle, si le propriétaire est considéré comme responsable de la dégradation. La *Cour d'appel de Paris* a récemment rappelé que ces mesures doivent respecter le *droit de propriété* (article 1 du *Protocole additionnel n°1* à la *Convention européenne des droits de l'homme*), notamment en tenant compte du comportement de l'exproprié et des autorités publiques.
