Nouveau formalisme des cessions de titres d'une société à prépondérance immobilière. Par Frédéric Levade, Avocat.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi, la cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit obligatoirement respecter un formalisme strict. Ce nouveau cadre juridique, introduit par l’article 68 de la loi, ajoute un article 1865-1 au Code civil. Il impose que l’acte de cession soit rédigé dans l’une des trois formes suivantes : un acte authentique (rédigé par un notaire), un acte contresigné par avocat (validé par un avocat), ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable (dans les cas où ce dernier est légalement habilité à le faire). Cette obligation s’applique à toutes les sociétés dont l’actif est composé à plus de 50% de biens immobiliers ou de droits liés à l’immobilier, comme les SCI (Sociétés Civiles Immobilières). L’objectif est de renforcer la sécurité juridique et de lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Les sociétés à prépondérance immobilière sont celles dont l’actif est majoritairement constitué d’immeubles, de droits immobiliers ou de titres de sociétés similaires. Selon le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), cette prépondérance est définie comme un actif dont plus de 50% de la valeur réelle est liée à l’immobilier à la date de la cession ou à la clôture du dernier exercice précédent. Concrètement, cela vise principalement les SCI qui détiennent des biens immobiliers. Par exemple, une SCI détenant un immeuble de rapport ou des parts dans d’autres sociétés immobilières entre dans cette catégorie. En revanche, les placements collectifs mentionnés à l’article L214-1 du Code monétaire et financier sont exclus de cette obligation.

Avant cette réforme, il était possible de céder des parts ou actions d’une société à prépondérance immobilière par un simple acte sous seing privé, c’est-à-dire un document rédigé et signé directement entre les parties sans l’intervention d’un professionnel. Désormais, cette pratique est interdite. Les cessions doivent obligatoirement être formalisées par un notaire, un avocat ou un expert-comptable habilité. Cette interdiction vise à encadrer strictement les transactions pour éviter les fraudes, notamment le blanchiment de capitaux. Les professionnels concernés doivent également respecter les obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par le Code monétaire et financier (titre VI du livre V).

Le non-respect des nouvelles règles expose les parties à des sanctions sévères. D’abord, l’acte de cession encourt la nullité, ce qui signifie qu’il est considéré comme juridiquement inexistant et sans effet. Ensuite, l’enregistrement de la cession auprès des services fiscaux est impossible. En effet, l’article 635-0 A du Code général des impôts impose de présenter une copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable pour procéder à l’enregistrement. Ainsi, une double sanction frappe les actes non conformes : l’invalidité de l’acte et l’impossibilité de le faire enregistrer, ce qui bloque toute transaction officielle.