Les bonnes pratiques du rédacteur d'un bail commercial en matière de charges : notion, répartition et sanctions. Par Arnaud Boix, Avocat.

Le contentieux des charges figure parmi les plus nourris du bail commercial. La loi Pinel du 18 juin 2014 n'a pas tari la source : en imposant un inventaire des charges et l'indication d'une répartition, elle a ouvert un champ nouveau de « réputé non écrit » et de créances irrécouvrables que la jur…

Résumé

Définition des charges

Dans un bail commercial, une charge désigne toute dépense engagée par le bailleur et susceptible d'être refacturée au locataire (preneur).

Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas de définition légale précise de ce terme.

En pratique, les charges se répartissent en quatre grandes catégories : les charges locatives (comme les frais de copropriété, chauffage, électricité ou nettoyage des parties communes), les impôts, taxes et redevances (taxe foncière, TEOM, taxes sur les bureaux, etc.), et les travaux (ravalement, remplacement d'équipements, entretien, réparations ou économies d'énergie).

Un point crucial à retenir est que les travaux ou obligations imposés au locataire dans le cadre de l'entretien ou des réparations ne sont pas considérés comme des charges, mais comme des obligations de faire.

Par exemple, si le bail stipule que le locataire doit entretenir la toiture, cette dépense ne peut pas être refacturée par le bailleur, car elle relève d'une obligation directe du locataire et non d'une dépense préalable du bailleur.