Le Canada aura besoin de presque 4, 7 millions de nouveaux logements d’ici 2036
Le rythme de construction doit accélérer pour rétablir l’abordabilité d’avant la pandémie, souligne l’organisme..
D’ici 2036, le Canada devra construire près de 4,7 millions de nouveaux logements pour retrouver un niveau d’abordabilité comparable à celui d’avant la pandémie de COVID-19. Ce chiffre, publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), représente une moyenne annuelle de 417 000 à 469 000 nouveaux logements nécessaires chaque année pendant les dix prochaines années. La SCHL est un organisme fédéral chargé de superviser le marché hypothécaire et de promouvoir l’accès au logement au Canada. L’objectif est de combler le déficit d’offre actuel, c’est-à-dire la différence entre le nombre de logements disponibles et la demande réelle des ménages. Sans cette augmentation massive de l’offre, les prix et les loyers pourraient repartir à la hausse, rendant l’accès au logement encore plus difficile pour les Canadiens.
Malgré une légère amélioration récente, la construction de logements au Canada risque de ralentir, alors qu’elle devrait au contraire s’accélérer pour répondre à la demande. Selon la SCHL, le rythme actuel de construction est insuffisant pour maintenir l’abordabilité, surtout sur le marché de l’accession à la propriété, où les prix des maisons restent élevés. L’économiste en chef adjoint de la SCHL, Aled ab Iorwerth, met en garde : si la construction ne s’intensifie pas pendant cette période de tassement des prix, le Canada pourrait se retrouver en pénurie de logements lorsque la demande reprendra, par exemple avec une reprise de la croissance démographique ou économique. Ce scénario aggraverait la crise du logement déjà présente dans plusieurs grandes villes.
La situation varie fortement selon les régions canadiennes. À Toronto, le déficit d’offre s’est légèrement réduit, tandis qu’à Vancouver, il est resté stable. En revanche, Montréal et Ottawa voient leur manque de logements s’aggraver. À l’inverse, Calgary a réussi à réduire son déficit grâce à une augmentation de la construction, et Edmonton est la seule grande ville canadienne à ne pas connaître de pénurie. Ces disparités s’expliquent par des dynamiques locales : croissance démographique inégale, politiques municipales différentes ou encore spéculation immobilière plus ou moins marquée. Ces contrastes soulignent la nécessité d’adapter les solutions à chaque marché local.
La SCHL a revu à la baisse ses estimations par rapport à son dernier rapport de juillet 2025. À l’époque, elle estimait qu’il faudrait construire entre 430 000 et 480 000 logements par an pour atteindre les objectifs d’abordabilité. Cette révision s’explique par une légère amélioration de la situation en 2025, notamment grâce à une croissance démographique moins forte que prévu. Cependant, cette baisse des besoins reste modeste et ne change pas la conclusion principale : le Canada doit doubler, voire tripler, son rythme actuel de construction pour éviter une aggravation de la crise. Les progrès accomplis sont donc fragiles et pourraient être annulés par un rebond de la demande.
La crise du logement au Canada a des répercussions majeures sur l’économie et la société. Des loyers trop élevés ou des prix immobiliers inaccessibles pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages, limitent la mobilité professionnelle et aggravent les inégalités. La SCHL souligne que sans une offre suffisante de logements *abordables*, les progrès récents en matière d’abordabilité pourraient être temporaires. Le terme *abordable* désigne ici des logements dont le coût (loyer ou mensualité hypothécaire) ne dépasse pas 30 % du revenu du ménage, un seuil généralement considéré comme acceptable. L’organisme insiste sur l’urgence d’agir pour éviter que la situation ne se dégrade davantage, notamment avec le vieillissement de la population et l’arrivée de nouveaux immigrants.
