Accès à la propriété : vraies solutions ou mirages électoraux?

Au Québec, une génération entière pourrait ne jamais devenir propriétaire en raison de la hausse rapide des prix des habitations. Tous les partis politiques reconnaissent ce problème et proposent des solutions pour séduire les électeurs potentiels. Cependant, des experts mettent en garde contre l'efficacité réelle de ces promesses électorales, soulignant que certaines mesures pourraient même aggraver la situation à moyen ou long terme. Le professeur adjoint au Département de fiscalité de l’Université de Sherbrooke, Antoine Genest-Grégoire, suggère d’attendre les résultats des élections du 5 octobre avant d’acheter une propriété, car une action immédiate pourrait accentuer la pression sur un marché déjà tendu.

Les propositions des partis politiques se divisent en deux catégories : celles qui stimulent la demande (comme les crédits d’impôt) et celles qui favorisent l’offre (comme les allègements réglementaires ou les remboursements de taxes). Le crédit d’impôt actuel pour l’achat d’une première habitation s’élève à 1 400 $. La Coalition avenir Québec (CAQ) et le Parti québécois (PQ) proposent de le rehausser respectivement à 7 000 $ et 3 000 $. Cependant, le professeur titulaire à l’Université Laval, François Des Rosiers, craint que ces mesures ne soient récupérées par les vendeurs, qui pourraient augmenter leurs prix en profitant de cette liquidité supplémentaire.

Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation est une réduction d’impôt accordée aux nouveaux propriétaires. Actuellement fixé à 1 400 $, il pourrait atteindre 7 000 $ selon la CAQ ou 3 000 $ selon le PQ. Le professeur Genest-Grégoire estime que ces hausses stimuleraient la demande, mais pourraient aussi alimenter une hausse des prix, car les vendeurs pourraient ajuster leurs tarifs pour capter cette manne financière. Le marché immobilier québécois est déjà sous tension, avec une demande bien supérieure à l’offre, ce qui rend toute mesure favorisant la demande potentiellement risquée.

La taxe de vente du Québec (TVQ) est un impôt de 9,975 % appliqué à l’achat de biens et services au Québec. Actuellement, seuls les logements neufs de moins de 300 000 $ bénéficient d’un remboursement partiel de cette taxe. Le Parti libéral du Québec (PLQ) propose d’augmenter ce seuil à 500 000 $, avec un remboursement maximal de 10 000 $. Le Parti québécois (PQ) va plus loin en proposant un remboursement pouvant atteindre 45 000 $. Ces mesures visent à rendre l’achat d’une première propriété plus abordable, mais des experts comme Jean-Philippe Meloche craignent que les promoteurs n’augmentent leurs prix pour profiter de cette manne financière.

Plusieurs partis, dont la CAQ, le PLQ et le PQ, proposent de simplifier les règles de construction pour augmenter l’offre de logements. Par exemple, la CAQ souhaite moderniser le Code du bâtiment en éliminant les normes redondantes, tandis que le PQ propose de réduire les délais d’obtention des permis à 30 jours. Ces mesures visent à accélérer la construction de nouveaux logements en réduisant la bureaucratie. Isabelle Demers, de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), souligne que la lourdeur actuelle des règles freine la productivité et augmente les coûts, ce qui limite l’offre de logements.

La construction de logements préfabriqués (maisons ou immeubles assemblés en usine puis installés sur site) est présentée comme une solution pour augmenter l’offre de logements abordables. L’APCHQ et le PLQ y voient un moyen de réduire les coûts et les délais de construction. Par exemple, le gouvernement de la CAQ a déjà financé des infrastructures pour des quartiers de maisons préfabriquées vendues sous les 350 000 $. Le PLQ propose même de construire 100 000 logements par an en priorisant ce type de construction. Cette approche pourrait permettre de répondre plus rapidement à la demande en logements.

Au Québec, environ 100 000 logements seraient inoccupés, selon un rapport de juin 2026. L’APCHQ propose de rénover ce parc immobilier inutilisé pour augmenter l’offre de logements abordables. Cette stratégie vise à transformer des bâtiments vacants en habitations, plutôt que de construire de nouveaux logements, ce qui pourrait être plus rapide et moins coûteux. Cette idée s’ajoute aux propositions de construction neuve pour diversifier les solutions face à la crise du logement.

Le PLQ propose de reporter le paiement de l’impôt sur les gains en capital pour les promoteurs qui réinvestissent leurs bénéfices dans de nouveaux projets de logements. Cette mesure vise à encourager les investisseurs à construire davantage de logements plutôt que de vendre leurs actifs. Le professeur Genest-Grégoire y voit un avantage, car elle pourrait inciter les promoteurs à réinvestir dans la construction. À l’inverse, Québec solidaire (QS) propose d’imposer à 100 % les gains en capital dans l’immobilier, une mesure qui pourrait décourager les investisseurs selon l’expert.

Le parti QS propose plusieurs mesures pour faciliter l’accès à la propriété, comme un prêt pouvant atteindre 15 % de la valeur d’une maison neuve (ou 5 % pour une maison existante, avec un plafond de 50 000 $). Il souhaite aussi plafonner les commissions de courtage (les frais payés aux agents immobiliers) au prix de vente affiché et interdire les enchères à l’aveugle (où les acheteurs ne connaissent pas les offres des autres). QS propose également d’acheter 2 000 maisons et de les revendre 25 % sous le prix du marché pour aider les premiers acheteurs.